10月底，一份名为《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”）的文件被媒体披露。近期，中央财办有关负责同志在解读2023年中央经济工作会议精神时，再次给出了权威解读：

　　核心内容是实施保障房和商品房“双轨制”，通俗来讲就是，有钱就买商品房，没钱就住保障房，未来房地产市场将进入商品房和保障房并行的时代。

　　保障性住房将剥离金融属性，回归居住属性，而商品住房将逐步取消限购、限售等楼市调整政策，回归商品属性。

　　而其中非常重要的一点是，保障性住房新规明确实行封闭式管理，不得上市流通，所以目前我们也获得最新消息：

　　南京共有产权房将进行封闭管理，不再上市，而已筹建供应的共有产权房按照原政策执行。

　　2018年，转折点的标志是住房属性的明确变化，货币化棚改的减弱信号，以及二三四线去库存的结束。

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　　2022年，转折点的标志是三道红线压力下房企的不断暴雷导致不断蔓延的信心低落、预期悲观，甚至迷茫。

　　过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）

　　但是未来十年，住房将极大地弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）

　　现在我们需要的是，不再是投资多少项目、建设多少高楼，开发某个新区，需要的是有烟火气的生活！简单来讲，就是把空的房子装满人。

　　比如，上文提到的部分热门区域的二手房降价抛售，二手房不断打折，究竟挂多少才能赚？

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　　比如，不少高价地主打改善产品，入手门槛动辄4、500万，未来房价涨到多少才能赚？

　　按照《关于规划建设保障性住房的指导意见》，未来5年将预计有600万套保障房入市，平均一年就有120万套。

　　保障房供给量的大幅增加，意味着市场上可选择的房源增多，商品房市场需求将被分流，特别是“老破小”二手房竞争压力明显增加。从南京共有产权房上市后的火爆程度就能看出来，就算市场行情不佳，但只想居住的买房人更容易被低价房吸引。

　　当商品房回归商品属性后，未来产品将全面趋向高端改善化，品质内卷将更加严重。这其实也与现在的市场行情相类似，我们能看到越来越多的高端产品出现，伟星长江之歌、高科紫星堂、凤凰紫金和旭府等等遍布南京。

　　特别是在没有严格限价的情况下，动辄7万/平的豪宅依旧火爆，这就是南京买房人对产品力和楼市趋势的认可。

　　对于投资客，与其乱买，不如不买，千万不要“炒房炒成房东”

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