金利来广场____年度整体营销方案金利来广场专案组____年3月1日【宏观】

　　一、地产项目整体营销方案1)项目分析与目标客户分析本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2024的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！2)项目竞争态势分析3)营销推广策略4)项目销售策略5)营销费用使用计划表【微观】

　　1.项目销售总体目标细化要求：销售金额、套数、需要的客户量(以经验数据判断)、整体营销费用等

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　　3.销售策略项目的销售思路销售价格策略项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项目价格区间分布推盘策略(工程进度)

　　4.案场管理和服务1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3)备注：项目整体营销方案阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4)信息：项目分期计划表(可配图进行分期示意)推盘分期推盘时间范围产品配比(物业类型及户型)价格测算面积测算一期二期三期项目整体推盘表销售节点时间范围推盘范围产品配比面积测算形象巩固期内部认购期2次开盘强销期商业开盘期持续销售期

　　1.项目的形象定位1)2024推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光巴比伦】，王_归来,风尚阳光巴比伦-2024金利来广场楼王_豪宅正式接受预约登记！2)项目形象【商业与政务中心不对外的豪宅】A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对线)主题概念生成的市场基础3)主题概念的项目基础

　　1.品牌整合策略分析结论要求：1)金利来品牌竞争分析2)企业品牌对项目品牌的支撑3)品牌推广思路4)整合推广计划

　　3.线)其他线.推广阶段划分及各阶段策略项目形项目VI设计关键展示环境要点看楼动线设计销售现场形象包装(包含售楼处、商业、样板房等等)

　　1.象导入期1)阶段推广目标2)阶段推广主题3)阶段推广思路4)阶段推广策略

　　2.区域市场分析1)区域市场特性(在城市市场的定位和人文等特性)2)地理位置及总体规划3)片区配套情况4)片区优劣势分析

　　1.项目概况1)回顾项目技术指标，区位，资源等方面2)回顾和补充市场与产品定位报告中项目SWOT分析3)项目竞争策略

　　1.品牌价值分析及利用1)分析结论要求：提炼出项目在品牌和产品线)分析结论要求：提炼出项目在规划上能体现出的优势或需规避的劣势2)分析方向：从城市规划的角度看，项目与城市总体有什么样的关系？

　　(图解城市的发展取向)与竞争区域相比，项目所在区域有什么不同和特质/优势？

　　3.产品价值分析1)分析结论：从客户需求角度，分析产品概念规划、景观设计、户型设计中的客户价值点2)输入条件：项目产品与市场定位报告中产品定位回顾设计管理部提供有关概念规划、景观设计、户型设计的等方面的支持信息

　　4.项目资源、配套价值分析及利用1)分析结论要求从客户需求角度，分析项目周边资源，配套的客户价值点

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　　2.目标客户分布及范围1)需输入条件：项目产品与市场定位报告中有关客户定位结论可用图表表示

　　3.目标客户特征分析1)需包含以下信息：目标客户基本特征目标客户心理特征目标客户需求点提炼目标客户敏感点提炼

　　1.分析结论要求：1)竞争区域及竞争项目分布(可用图表示)2)竞争区域供给特点、需求特点3)区域典型项目分析4)典型项目供需特点评价5)竞争项目推广特点(项目形象、核心卖点、推广语、入市时机)6)竞争项目优劣势评价7)未来竞争区域供需趋势8)项目竞争力比较分析(指标清单详见附件)9)项目SWOT分析及竞争策略10)市场占位(价格、板块、差异化)

　　2.输入条件：1)回顾策划报告中“竞争态势分析结论”2)回顾项目策划报告中SWOT分析及“竞争策略”3)设计管理部提供的本项目在概念规划、景观设计、户型设计的等方面的优劣势分析

　　3.备注：如本项目按照产品定位或客户定位等划分，针对某特定细分市场，需对该细分市场特征进行分析(例如：外销市场，别墅市场等)附件__年__项目营销费用预算表项目名称费用分月计划表(按合同签订日期)费用类别费用名称1季度2季度3季度4季度总计项目营销费用行政管理费用营销推广费用合计

　　7.现场包装费用售后服务费物业公司服务费合计不可预见费:(按营销费用10预算)总计

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