从去年底中央经济工作会议的定调，到近期《求是》喊话政策加码，无一不在给行业注入信心。

　　在这个充分不确定的阶段，选择确定性高的方向，无疑才是最安全的。明源君认为，今年房地产有三大趋势是值得关注和期待的。

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　　自2024年4月份开始，中央正式提出房地产“去库存”。在此之后，先后出台了 一系列的政策” ，包括存量房收储、以旧换新等等。

　　克而瑞的数据显示，近年来新开工销售比持续走低，新开工面积已经连续四年低于新房销售面积。2025年全年，新开工销售比预计为66%，创历史新低。

　　这意味着，市场上每卖出100套房，有66套来自新开工项目，另外44套是库存项目。

　　一是 旧库存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已开工、甚至已竣工未售出的项目，这些旧库存成了去库存的“硬骨头”。

　　二是 停工缓建形成“僵尸库存”。 前些年因 资金断裂造成一批停工项目，这些项目复工后未能实现有效销售，却在统计口径内占用库存量。

　　在去年12月 全国住房城乡建设工作会议上，住建部宣布，保交房任务全面完成。

　　这意味着，此前停工的项目基本已复工或交付。这意味着，存量库存少了一个新增渠道。

　　可以看出，2025年的库存， 已经开始呈现下 降趋势。截 至 2025年10月份，商品房的库存为 75606万平方米，较2025年1月份减少 1194万平方米，下降了1.55%。

　　那么，随着保交房任务的基本完成，今年“停工再复工”项目所带来的库存压力将明显降低。

　　而在控量提质的政策引导下，2026年的新房供应量必然不会显著增加 ， 大概率还会继续缩量。

　　这意味着，今年房地产去库存 有望 将迎来重要拐点，商品房 库存 将 进入加速下降 通道。这对市场而言，无疑是重要的积极转向。

　　这标志着，中央研判，预期失衡已成为当前房地产行业的关键问题。2026年政策出牌，将会全面围绕“稳预期”展开。

　　首先，住房需求已基本满足，市场不缺房子只缺好房子。换言之，当前质重于量。

　　其次， 住房进入存量时代，增量市场较此前必然有所收缩 ，属于市场发展的正常现象。

　　再者，买涨不买落是必然规律。价格企稳，才能改善购房预期，激发购房积极性。

　　可以看到，在过去两年，一线及强二线城市的豪宅都走出了独立行情。而且呈现出越贵越好卖的现象。

　　2025年11-12月短短两个月内，广深两地就诞生了两个百亿级的豪宅盘：广州玥玺湾和深圳湾澐玺。

　　一个爆卖的豪宅盘，足以改写一座城市当月的成交数据，包括成交均价，甚至成交量。

　　优质房产对于高净值客群而已，是资产配置不可或缺的一部分。他们的出手，是对住宅金融资产价值的肯定，对市场具有示范作用。

　　可以肯定的是，2026年依然会是豪宅大年。市场的机会，也将属于那些有能力打造顶级产品的房企。

　　一线和强二线城市在放量的豪宅的加持下，一定会先于其他城市走出止跌回稳的曲线

　　克而瑞监测数据显示，2025年全国重点30城市二手房累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次创新2021年以来的新高。

　　很多改善客户，都是卖旧买新，以小换大，以差换好。旧房难卖，成了置换链条中的最大障碍。

　　如，某地产国企引入了第三方机构，为置换买家提供全链条服务，从旧房价值评估，到优先放盘，再到新房匹配等，全程系统化衔接。

　　在当地，置换周期通常要200-300天。而该团队介入后，客户的平均置换周期直接缩短到约67天。

　　房企携手第三方机构，协助客户完成卖旧买新的形式，后续或将被更多的房企引用。

　　数据显示，全国有约6亿套存量房，其中有约35%的 老旧住宅房龄已超过20年 。而且，随着时间的推移，这个数据还在持续上升。

　　近日，住建部部长倪虹近日在《求是》发表了题为《高质量推进城市更新》，文中提出，“‘十五五’期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务。”

　　这一轮的城市更新，不再是以往的大拆大建模式，而是“打补丁式”的微更新。包括：

　　第一， 管网升级改造。 燃气、供水、排水等老化管线更换，焕新社区的“血管”。

　　第二， 完善社区配套。完善养老、托幼、便民市场、停车等场地或设施，打造便民生活圈。

　　第三，绿色智慧提升。建筑节能改造，铺设智能门禁、充电桩等，推动数字家庭试点等。

　　大量旧房更新，将成为房地产一个新的业务增长极。能否从中分一杯羹，也是当前值得房企考虑的命题。

　　今年将是地产分化加剧的一年，无论是城市行情，还是房企表现。但可以肯定的是，随着政策加码、库存下降、预期改善，房地产止跌回稳，有望拿到实质有效的结果。