很多数据、信息、经验都是幸存者偏差的产物，因此很多结论仅是启发，更是下一步分析的起点。

　　在上一期的晨光地产行研中，我们撰写的《房地产增量开发的“第一性原理”和行业本质》一文备受关注。文章链接：房地产开发的赚钱真相：找准周期，少投快销！众多企业家与高级职业经理人也与我们不断探讨，很多人在探讨中更加坚定了对行业未来的信心，也有一些人为我们提出了很多宝贵建议，促使我们对房地产增量开发行业第一性原理再进行相应的迭代与完善。

　　第一，对单项目而言，回本周期特别短，所以安全边际非常高，不仅做一成一相对容易，而且是大资金非常偏好的一个投向。

　　第二，从盈利空间看，尽管整体利润率有所下滑，但依托庞大的项目体量与资金规模，单项目绝对利润额非常高。

　　第三，从投资回报效率看，IRR和自有资金回报率很高。如果再合理运用杠杆，自有资金回报率还会更高。

　　那为什么当前行业还是弥漫着悲观情绪，各种“躺平”、“唱衰”、“看空”的声音不绝于耳？

　　Pg电子游戏官网 Pg平台

　　我们认为，判断行业本就不应仅依赖中观数据，应结合微观项目的一些经营数据综合考量，尤其在周期底部。当我们摒弃悲观情绪的干扰，回归对行业规律的尊重与理解时，便能清晰地看到这个行业不变的本质与核心价值依然稳固。

　　据我们的观察，房地产增量开发行业的“第一性原理”即“快销+少投”，其中，“快销”居于更核心地位，而“快销”的本质在于流动性为天。

　　在此基础上，要利用好两类杠杆，一类是非周期性杠杆（经营杠杆、合作杠杆）；另一类是周期性杠杆（融资杠杆）。

　　当前，市场信心尤其低迷，但我们认为越是如此，越是到了践行别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪的时候！

　　本文节选自《晨光地产行研》11月期『房地产增量开发的“第一性原理”迭代』篇，更具体的“投销”分析，请联系我们。

　　另，《晨光地产行研》11月期已经全新亮相，有更多关于房地产政策、趋势、城市、企业、项目的深度思考，希望更多朋友关注，也希望获得更多企业的合作、采购和支持，这是对我们价值的最大肯定。

　　调整筑底之时，机遇会先于宏观浮出水面。这个时候前行需要信心和勇气，更需要方法论！需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。