A州新区新桥镇农工商总企业下属的新城房地产开发企业由于资金局限性，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，故意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在原因。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高当地区的房地产整体水平，因此但愿找到能开发高品质住宅的开发商。而某省尤其是B市的房地产开发企业不管是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在原因。根据A州的都市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划规定，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。我司通过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现实状况与发展趋势，只要做出能满足A州市都市居民新的住房规定和高品质，同步定位精确，完全不用紧张项目的销售，并且有丰厚的利润。

　　该项目已经获得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。

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　　该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽阔交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼稚园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给企业带来良好的社会效益和经济效益。

　　A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55--121°20，北纬30°47--32°02之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。，A州市完毕国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，整年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完毕国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

　　在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在元/m2左右徘徊。究其原因不外乎如下几点：

　　①土地价格是一种首要的原因。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性汇报，以很廉价的价格向政府规定划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。

　　②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不重视整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想变化住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。

　　③居民居住观念没有变化。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了都市，到了郊区。并且也一直认为A州新区是一种工业区，不合适居住。同步，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。

　　④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

　　⑤这段时间里，虽然有出现过许多有助于住宅发展的政策（例如货币化分房的实行），但一直没能使A州房地产更上一种台阶。

　　是A州房价飞涨的一年。10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一种重要的转折点，从至，开发商获得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同步，政府出台了一系列的有关政策。

　　①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，全市经济继续走强。同步，变化全市居民的消费观念。

　　②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐渐走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为都市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

　　③在市区范围内，加紧土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采用限制的态度，使开发总量得到控制。同步，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。

　　④加强都市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安顿政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

　　A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查记录：A州市今年房价总体上涨了14.8%。

　　综上；新区的住宅均价公寓在3000元/m2，小高层在3500元/m2，复式楼中楼在3600元/m2。

　　新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同步，伴随新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。

　　上六个月，B州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/m2，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这样大规模的住宅。

　　因此，根据既有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/m2

　　根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合原因，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。

　　本项目应计营业税、都市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。

　　1、用分期开发的措施进行本项目的开发。首先是为了减少项目的风险，另首先是减少资金的压力；

　　2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提高楼盘形象。