近日，上海第四批次土拍落幕，中国铁建房地产集团有限公司（以下简称“中铁建地产”）以总价24.71亿元击败

　　保利、招商、象屿和天安联合体拿下了位于上海松江区一宗宅地，溢价率20.42%。

　　作为松江区的“熟面孔”，中铁建地产早在2022年就曾在该区域连续获取三宗地块，已开发的中国铁建星樾云涧项目与本次地块仅一路之隔，

　　实际上，自2012年入沪以来，中铁建地产便不断加码这座城市，但表现不及预期，

　　公开资料显示，作为中国铁建股份有限公司下属地产平台，中铁建地产自2007年组建成立，布局区域覆盖上海、浙江、江苏共计10个城市近60个项目。

　　从2021年起，随着房地产行业进入深度调整期，中铁建地产也迎来逆势发展。

　　2021年6月至2024年10月，中铁建地产加大了在上海的投资力度，新获取招拍挂用地12宗、TOD综合开发项目1个。

　　不过2024年，中铁建地产在上海拿地力度明显减小，全年仅拿了一块地，还是与国贸地产合作，成交总价49.75亿元，权益拿地额可能也就20多亿元。

　　进入2025年，随着上海土地市场竞争愈发激烈，中铁建地产拿地难度不断加大。

　　在此次拿下松江地块前，中铁建地产还曾对上海第三批次出让的浦东新区北蔡地块表达出强烈的意向，

　　甚至在地块上架前，中铁建地产就对地块提前进行了招标计划公告，显示其拿地决心很大。

　　此次中铁建地产拿下松江宅地也是其2025年至今在上海摘得的唯一一宗地块。整体来看，松江地块周边整体配套较为成熟，教育、医疗、商业配套具备齐全。

　　中指研究院上海数据总经理张文静表示，该地块周边直线年未有宅地成交，周边直线公里范围内无新房在售，未来或可有效增加区域内新房供应。

　　在一些市场人士看来，中铁建地产前两年在上海拿地较猛，最近一年拿地力度减弱，带来的直接问题就是货值储备不足，这次拿下松江地块也是对其上海区域土地储备的有力补充。

　　值得注意的是，虽然上海是全国楼市韧性较好的城市，但表现冷热不一，不少郊区项目都存在去化难题。

　　公开资料显示，目前中铁建地产在上海的在售项目共计6个，其中浦东新区和闵行区各有2个，松江区和奉贤区各有1个。

　　在这些项目中，位于浦东新区的国贸中国铁建·西派海上项目表现颇为亮眼。该项目于2024年10月18日首次开盘，当天便实现销售额16亿元，去化率高达八成，迅速成为浦东内中环区域的热门楼盘。

　　市场人士认为，西派海上项目堪称中铁建地产在上海的标杆之作，不仅是目前在售项目中平均售价最高的，而且公司投入了大量精力重点打造，在户型设计、建筑立面设计以及社区景观规划等多个方面都进行了全面升级，因此赢得了市场的广泛认可。但中铁建地产在该项目中仅持股45%，这或许在一定程度上影响其对该项目的掌控力和后续收益。

　　与西派海上项目形成鲜明对比的是，中铁建地产在上海的其他在售项目销售表现不尽如人意。

　　其中，位于浦东新区的中铁建东来壹号项目就是一个典型例子。据市场报道，该项目同样在2024年开盘，但首次开盘仅有2组意向客户签订了购房意向书，认购率不足1%。

　　中铁建地产在上海的项目还因降标减配等质量问题引发业主投诉，朗拾花语和花语前湾两个项目是投诉的重灾区。产品品质无法达到业主预期，这无疑对中铁建地产在上海的销售业绩产生了负面影响。

　　据机构统计数据显示，2022年，中铁建地产在上海的销售额达到了254.33亿元，位列上海房企第6位；到了2023年，销售额下降至176.98亿元，排名也滑落至上海房企第9位；2024年，销售额虽实现小幅增长至180.3亿元，但整体增长态势并不明显。

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　　拿地方面，2024年其拿地量大幅减少，全年仅通过合作方式拿下一块地。进入2025年，上海土地市场竞争愈发激烈，中铁建地产还痛失了浦东北蔡地块，导致土地储备补充极为缓慢。

　　从投资布局来看，前几年中铁建地产在上海拿地较为激进，消耗了大量的货值储备，如今土地储备不足，后续项目开发面临困境。

　　此外，投资回报预期也不容乐观。上海楼市目前呈现冷热不均的态势，郊区项目去化难度较大，而部分项目又因质量问题引发业主投诉，这不仅影响了项目的去化进度，也降低了投资收益，进一步削弱了中铁建地产在上海持续投资与发展的意愿。

　　中铁建地产曾提出迈向“二次创业”新征程，打造一流房地产企业的发展目标，最近几年其在上海所取得的历史性突破均与这一目标紧密相关。这些突破性成绩究竟是“昙花一现”，还是逐步进化为长期主义，关键在于中铁建地产接下来如何破局，如何解决当前面临的去化、拿地以及产品质量等一系列问题。