大家好，我是苏北哥！昨天在北哥的朋友圈里，有人对今年的冬天做了一个完美的总结：“年过的有点晚，雪却下的有点早”，想来感觉这话若有所指！

　　如果站在地产人的角度来看，似乎今年的冬季更替和楼市的运转节奏特别同频，隆冬都比较长，何时能真正迎来春暖花开，目前尚不好下定论。

　　都说“春江水暖鸭先知”，从业20余年来，北哥一向认为房企是楼市领域最先感知市场温感变化的群体（这当然包含一些信息不对称的因素在），有时候无需多说，当你接触到KFS，从他们表现出的情绪中就能感知下一步市场是转暖还是继续冷酷下去。

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　　最近国内权威的CRIC一组数据出炉，今年1-11月新增货值百强房企门槛为59.5亿元，同比去年同期下降22%，仅为2021年同期203.6亿元的四分之一左右。同时，拿地百强房企的投资金额同比下降13%。

　　作为楼市时代洪流中主角的国央企，近期的投资拿地策略较以往，也显现出新的特征和方向。

　　核心城市成未来楼市主战场！清空三四线城市，向核心城市置换将成为2024年楼市主流行情

　　房企作为楼市最大的投资与开发方，他们的一举一动既是对当前市场环境的最直接反映，亦引领着未来楼市的发展方向。

　　从11月份以来，国央企背景房企以及民资背景房企在拿地投资方面显现出了一个明显的特征，那就是“集中度高，聚焦投资，将更多的资金投向核心城市”，可见不仅购房人在关注“市中心化、唯地段论”！房企亦然！

　　通过CRIC的权威数据得知，在今年拿地金额TOP100的房企中，有近七成企业在11月末未有新增土储入账，而在前十月已有拿地的百强房企中，有半数企业11月未有投资。

　　要知道11月正是全国22座采取“两集中”土地出让方式的城市中，大部分城市开始取消土地最高限价的月份，“限制虽然取消了，但却没有实质性的增加房企的拿地欲望”，很多城市取消土地最高限价后，仍然有很多地块由城投TD拿地，然而一些重点城市的核心地段土地却被房企的拿地部门重点关照。

　　比如济南首场不限价土拍，两幅市中心地块溢价率都超过50%，特别是当地凤凰北路，商贸城以南组团地块，吸引8家房企报名，竞拍241轮，溢价53.1%成交；

　　合肥的首场不限价土拍，当地科滨城BK202305号地块，吸引了11家房企报名，溢价44.9%成交；

　　成都首场不限价土拍也是战果不俗，青羊区首宗楼面价突破2万/平的热门地块，通过竞价46轮，30%的溢价率被国字头华润置地拿下。

　　举行于5天前的南京不限价土拍，同样掀起了不小的浪花，鼓楼滨江的G89地块，被“国字头”北京首开拿下，该地块经过6轮竞拍，溢价率达4.72%；G89地块的尘埃落定终于结束了南京土拍近两个月以来的“底价成交”局面。

　　可以说“不限土地最高价格，降低地块容积率”等一系列新规执行之后，对于土拍市场的刺激十分明显！某些城市重现了昔日“土拍大战”场景，但这种刺激也是局部的，一方面表达当下房企谨慎投资、谨慎拿地的价值逻辑，另一方面更显现出核心城市，核心地段在未来楼市中，将站在“价值链顶端”。

　　有数据表明，当前国央企背景房企在核心城市正在以“全面撒网”的策略在投资，在下行市场中，这些房企在核心城市、核心地块的争夺上很愿意花钱，投资金额不降反升。

　　数据称今年国内百强房企拿地金额超过100亿的21家房企中，民企只有3家、另有3家混合所有制房企，其余均为国央企。

　　其中1-11月，中海地产拿地金额达到1089.9亿元，同比增长25%，另外如建发房产、中国铁建等不仅拿地金额高，投资金额较2022年同期上涨，同比涨幅分别为36%和18%。

　　可见，未来核心城市将成为楼市的主战场！那么核心城市到底是哪些城市呢？排在第一的当然是北上广深四大一线城市。近期深圳、上海、北京都出台了一些救市ZC，比如取消豪宅价格线，降低首套二套首付比例；降低税费；降低房贷利率。很多人对这些ZC做了深度的研究和解读，但在北哥观点看来，目前一线城市ZC主要还是为了释放本地改善型住房需求，对于外地购买力限制，并未完全放开。究其原因，当然是为了保持城市间的供需平衡，防止打破现有的全国“梯度制”调控体系。

　　然而可以预见的是，只要明年不发生全国范围的楼市回暖，市场的聚焦点将落在15座新一线城市：成都、重庆、南京、杭州、西安、武汉、郑州、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥、青岛

　　如果细看你会发现，上述城市名称已经成为当下楼市新闻出现的高频词汇，而首轮不限价土拍出现高溢价地块的也正是这些城市。

　　同时随着三四线城市房价价值极度缩水，明年的房产置换链将会演变成“三四线城市房东会迅速套现，往强二线、新一线座新一线城市已经有一多半打开了限购ZC，客观来说“明年将是置换的黄金期”，亦会成为全国楼市的一股主流行情。

　　奥体建设瑞香园首开价格高达3.9万/㎡，当时就引起了众多质疑，要知道瑞香园一墙之隔的龙湖天璞价格价格3.7万/㎡左右，已滞销半年有余。另外，同板块的千人摇红盘悦辰府10月份售出首套二手房，成交单价才30362元/㎡。

　　不过呢，目前江核新房价格大多存在折扣价，比如瑞香园销许3.9万/㎡，实际售价已经低至2.98万/㎡；花语熙岸33600元/㎡的销许均价，实际售价最低可以打8折；花语天境39996元/㎡的销许均价，最低可以打78折；青奥的保利阅云台34980元/㎡的销许价格，最低可以打到82折；中海观江樾、越江时代也都可以打88折。

　　价格折扣：虽然销许均价是3.9-4.2万/㎡，实际上143预计成交均价约3.55万/㎡、171㎡预计成交均价约3.65万/㎡、195和253㎡预计成交均价约3.85万/㎡。

　　附赠业主价值3万的电器（博世嵌入式冰箱2台+蒸烤一体机1台），同时根据8区购房补贴ZC，业主还将获得房屋合同总价至少1%的补贴。

　　第一，金基山川江樾的蓄客效果不错！该项目前宣做的特别早，11月初就已经在各大房产媒体占据头条，而且项目出境率明显高于江核的其他楼盘，而且开盘报名时间只有两天，如果不是前期积累了大量潜在客户，一般不敢冒然加推一栋楼。因为现在新盘都很在乎首开摇号率

　　第二，金基山川江樾无比重视此次首开！因为市场购买力有限，很多KFS已经无暇顾及项目后续的二推、三推，而首开的成功与否成为很多新盘后续还能否“卖动”的关键，首开中签率低，后续加推自然还能带来一些流量，如果首开平推，后续大概率会滞销。

　　源尚丹若府，据说这家楼盘是继河西中奥体新城丹若园之后的又一千万起步豪宅。

　　保利荷雨臻悦，该项目是保利在江苏的首个瑧悦系产品，规划了8栋高层及2栋小高层，容积率约2.8，打造了建筑面积约89、99、110、128㎡的户型，放风价格在4.4万/㎡，总价区间在390-560万左右。

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　　主编简介：苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

　　1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。