2024-02-20，中银证券601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地。

　　新房：1月新房成交环比转跌，环比季节性回落；同比降幅小幅收窄，主要受去年春节基数较低影响，整体成交仍然低迷，延续筑底行情。1月40城新房成交面积环比-31%，同比-15%，同比降幅较上月收窄了2pct。我们认为，2月恰逢传统春节，叠加当前低迷行情影响，预计2月市场延续供需两淡局面。不过，1月下旬广州、上海、苏州等核心城市相继松绑限购，局部城市或将迎来小幅放量。从各城市能级来看，1月一线城市同比降幅小于二三四线）一线城市新房成交面积环比-22%，同比-3%，同比降幅较上月收窄了8pct。北京同环比分别上涨68%、14%，普宅标准自1月1日起优化；广州同比虽增长10%，但环比降幅高达44%，市场下行压力加大，因此1月下旬出台了限购优化政策，政策效力仍有待时间持续发酵；上海和深圳新房成交同环比均下滑，热度继续回落，虽然上海1月利好新政叠加不断（奉贤、青浦人才限购、外环外单身限购优化），但是政策效果暂未显现，仍需观察2月数据表现。2）二线城市新房成交面积环比-40%，同比-16%，同比降幅较上月扩大了4pct。环比仅济南一城阶段性回升，环比微增5%，多数城市迎来阶段性回落。同比来看，仅青岛成交表现略好于去年同期。多数城市成交尚属低迷期，部分城市新政利好也呈现边际效应递减。3）三四线城市新房成交面积环比-15%，同比-25%，同比降幅较上月收窄了11pct。除台州、泰安、扬州、惠州新房成交面积同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。 二手房：低基数下1月二手房成交同比增幅扩大。1月18城二手房成交面积环比+6%，同比+53%，同比增速较上月提升了23pct，主要受去年春节基数较低影响。1月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为1%、5%、15%，同比增速分别为64%、42%、68%，同比增速较上月分别提升了23、24、24pct。环比来看，1月我们跟踪的城市中，50%的城市二手房成交面积环比正增长。深圳在政策利好下，二手房成交面积环比+24%，南京、苏州、厦门、韶关环比也出现了不同幅度的上涨。反观北京、杭州、南宁、佛山、金华等城市成交略显乏力，环比进入负增长区间。同比来看，受低基数影响，所有城市同比正增长。 库存与去化：库存规模与去化周期环比均减少。截至1月底，12城新房库存面积为1.21亿平，环比下降1.6%，同比下降6.1%；整体去化周期为16.7个月，环比下降0.3个月，同比上涨3.5个月。具体来看，1月我们跟踪的城市中70%的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。 开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市1月平均开盘去化率为27%，较上月和去年同期分别下降6个百分点和11个百分点。 1月各城市去化率环比跌多涨少，部分城市，例如东莞、苏州推盘量仅1个，整体去化率持增；宁波、合肥、南京等阶段性回升，但去化率仍在3成以下。多数城市项目开盘平均去化率稳中有降，即便是热点城市上海、杭州、成都、西安等也有降温迹象。还有部分城市青岛、天津、武汉等改善盘也有走弱迹象，仅核心区一二手倒挂学区尚能热销。同比来看，多数城市表现不及2023年1月，仅广州、重庆、嘉兴等少数城市持增。 土地市场：1月全国（300城）成交土地建面环比-70%，同比+10%，同比涨幅较12月扩大22pct；其中住宅用地成交建面环比-84%，同比+27%。年初土地市场供地节奏明显变缓。市场热度方面，1月全国住宅类用地平均溢价率4.0%，环比上升1.3pct，止跌回升。分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。房企拿地来看，土地市场仍以央国企为主，民营企业拿地积极性仍在低位。 投资建议： 2023年全国土地成交建面降幅超过两成，规模下探至十年新低，考虑到2022-2023年供地计划完成度较低以及行业供需关系重新回归平衡的客观事实，预计2024年新房供应量继续萎缩，我们预计今年新房成交将维持低位运行，今年“小阳春”的概率不大。不过，纵观全年需求端政策仍将持续发力，因此存在结构性的需求复苏。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。由于融资环境转好、各类融资政策不断发力，预计部分房企可能会从中脱困。今年从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。 现阶段我们建议关注四条主线）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展600048）、招商蛇口001979）、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份600325）、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团002244）、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团600383）、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产000736）、城建发展600266）、中华企业600675）、南山控股002314）。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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