“上海和深圳楼市将于2026年底率先触底反弹，房价有望在三年内上涨15%。”高盛近日在研报中的这一预测引发市场讨论：中国楼市的拐点真的来了吗？

　　第一财经记者采访梳理发现，房地产市场的复苏动能确实在持续积聚，但乐观预期与市场现实之间仍存“温差”。

　　积极信号方面，国家统计局日前公布的数据显示，截至今年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，连续52个月以来首次同比下降；3月份70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或持平；央行数据亦显示，一季度住户中长期贷款增加4607亿元。

　　不过，银行财报显示，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额仍为全线亿元，“提前还贷”现象尚未消退。此外，深圳一位开发商地产营销端人士告诉第一财经记者，当前咨询量确实有所增加，但实际转化为贷款申请的并不多，客户仍持观望态度。

　　一位业内专家接受第一财经记者采访时表示，下阶段仍需重点观察居民还款能力和意愿变化，这背后对应的是收入预期和房价走势。

　　高盛发布的报告认为，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线年底期间上涨15%。

　　高盛特许金融分析师王毅表示，在人口结构、收入水平、购房承受力与供应量这四大核心住房复苏驱动因素上，上海、深圳展现出最为强劲的竞争力。尽管两地市场均缺乏正向持有收益（租金收益率低于房贷利率），但其息差（租金收益率减去房贷利率）已处于过去十年最紧缩水平。此外，股市回升可能带来的财富效应将成为关键推力。

　　供应量的变化也为这一判断提供了支撑。中信证券在研报中指出，在政策的作用下，加之基数的原因，预计2026年全年房地产开发投资虽然仍将下降，但降幅将有望逐月收窄。新房可售货值明显减少，有助于住宅市场止跌回稳。

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　　国家统计局近日披露的数据显示，截至今年3月末，商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面积5.9亿平方米，下降1.8%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一轮库存增加始于2021年7月，已持续51个月。其间库存一直为正增长。而今年3月份库存首次下降，表明库存压力正在缓解。

　　此外，国家统计局披露的数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

　　另据上海市房地产交易中心数据，4月6日至4月12日，上海二手房网签成交量达到7342套。其中，4月11日网签成交量为1632套，创近5年上海二手房单日网签成交量新高。据深圳市房地产中介协会数据，3月份深圳全市二手房录得7225套，环比大幅增长151%。

　　不过，并非所有机构都如此乐观。摩根大通近期披露的报告显示，3月中国住房活动指数温和回升，一线城市新房及二手房价格受政策支撑有所改善。但其他领先指标如售价和开发商的销售额则仍然疲软，仅凭数周的强劲二手成交增长，不足以证明行业已触底反弹。

　　从已披露的财报数据来看，银行个人住房贷款业务尚未出现明确的整体性拐点。财报显示，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额合计超25万亿元，较2024年末减少约7000亿元。

　　六大行个人住房贷款余额均为负增长。Wind数据统计显示，邮储银行降幅最小，为0.37%；交通银行、中国银行分别下降1.65%和1.89%；工商银行、农业银行、建设银行降幅较大，分别达3.41%、3.38%和3.18%。

　　将目光放到所有上市银行，信贷结构“去地产化”仍在持续。2025年银行继续收缩地产相关风险敞口，开源证券研报显示，国有行房地产贷款（对公、个人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。对公方面，持续加大对制造业、基建、普惠等领域的投放，更审慎介入对公地产项目授信，新发贷款标准或有一定抬升；零售方面，受限于居民收入预期和提前还贷行为，按揭贷款增长乏力，银行同步压降高风险敞口。与此同时，部分银行将零售资源向消费贷、经营贷等非房领域倾斜。

　　一名华南区域国有行业务人士表示，体感上近期房贷业务没有明显增长。近年来提前还贷现象仍然时有发生，可能未必会集中在某个阶段，但基本每个月都有咨询提前还贷事宜的客户，尤其是在春节前后、年终奖密集发放的阶段。

　　不过，一季度数据已出现回暖迹象。央行日前公示的数据显示，一季度人民币存款增加13.73万亿元。其中，住户存款增加7.68万亿元；一季度人民币贷款增加8.6万亿元。分部门看，住户贷款增加2967亿元，其中，短期贷款减少1640亿元，中长期贷款增加4607亿元。

　　从商业银行业务口径来看，居民短期贷款主要对应消费贷，中长期贷款则以个人住房按揭贷款为主体。

　　银行高管的表态也印证了这一趋势。交通银行副行长周万阜在业绩发布会上表示，进入3月以来，按揭进量明显上升。“这应该是房地产市场企稳的一种信号，相信这样下去房贷能在今年走出负增长，逐步实现正增长，从而带动整个零售贷款实现预期增长目标。”他表示。

　　在楼市企稳信号尚不明朗的背景下，银行房贷风险是否仍处于释放阶段，成为市场关注的另一焦点。

　　楼市何时见底，对于银行房贷风险的走向至关重要。开源证券研报显示，2025年下半年个人房贷预期损失覆盖倍数加快下行，部分行出现零售房贷不良额增加、预期损失增加、减值准备减少的现象，主动少提平滑利润及核销处置力度加大或是主因，此现象或反映现阶段房贷动态风险仍在释放。

　　开源证券银行业首席分析师刘呈祥从个人房贷风险三要素进行分析。风险暴露（EAD）与客户结构方面，各行在低违约概率区间的集中度普遍提升。平均违约概率（PD）整体稳定，小幅上行，国有行在1.7%~3.0%范围。平均违约损失率（LGD）普遍上行。这一趋势反映了个人房贷回收端的系统性压力：一是抵押物价值承压；二是清收周期拉长，司法拍卖、协商重组等处置流程耗时增加，侵蚀回收率。

　　“下阶段需重点观察居民还款能力和意愿的变化，这直接对应着收入预期和房价走势。”刘呈祥表示，“若预期损失进一步抬升，部分银行可能存在增提减值准备的压力。”他同时认为，若2026年地产形势企稳、房价不再大幅下挫，可对当前房贷风险持谨慎乐观态度。

　　面对风险释放的现状，市场期待政策端提供更多支撑。其中，房贷贴息政策会否在更多城市推行，成为近期热议话题。

　　从国际经验看，通过贴息、减税或优惠融资支持居民购房是常见做法，如中国香港的“居所贷款利息扣除”、美国的HAMP计划、日本的长期固定利率贷款等。国内亦已有多个城市展开试点。

　　东吴证券分析师李勇指出，试点数据表明，贴息政策在短期内对激活需求、稳定预期作用显著，既缓解了居民提前还贷的冲动，也一定程度上对冲了银行净息差收窄的压力。但他同时强调，政策效果呈现明显的“脉冲式”特征，具有短期性与波动性。

　　李勇进一步分析，贴息政策应被视为一项在特定阶段有效的战术性工具，其最终效能取决于能否与供给侧改革、宏观收入改善等更根本的政策形成合力，共同推动市场建立新的、健康的平衡。