2026 年 “沪七条” 新政落地后，上海楼市供需结构显著改善，市场正式进入阶段，呈现二手房复苏强于新房、新房高端化、房企慢周转、二手房主导交易的核心特征，价格与库存逐步出清，核心区资产率先企稳。

　　2026 年 2 月 “沪七条” 全面松绑调控，非沪籍外环内购房社保年限由 3 年缩至 1 年，居住证满 5 年可免社保购房，公积金首套贷款额度提至 240 万，叠加税费减免与 “认房不认贷”，有效激活购房需求。

　　节后第三周二手房成交 7327 套，达 2025 年周均 1.5 倍；新房成交 3458 套，为均值 1.1 倍。供应端理性收缩，二手房新增挂牌、新房开盘量均低于上年均值，供需边际改善推动二手房挂牌均价从年初 5.2 万元 /㎡回升至 5.6 万元 /㎡，市场信心逐步修复。

　　2024 年限价与中小套配比限制取消后，新房彻底转向改善与高端市场。90㎡以下户型供应占比从 34.4% 骤降至 8.3%，120㎡以上占比升至 43.3%，产品大型化、高总价趋势明确。

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　　环线分化显著，内环内套均总价从 2022 年 1743 万元飙升至 2026 年 3717 万元，1200 万元以上总价段成供应主力。核心区新房单价走高，12 万元 /㎡以上房源成交占比大幅提升，刚需需求被挤压至外环及郊环外。

　　一二手房倒挂由外向内全面消失，内环内新房均价达 16.4 万元 /㎡，与二手房价格接轨，开盘去化率降至 74% 以下。高地价与去化压力双重挤压下，房企放弃高周转，转向慢周转、保价格、强品质模式。

　　2025 年新房供应、宅地招拍挂面积较峰值回落超六成，核心区宅地楼面价升至 5.7 万元 /㎡，房企拿地谨慎，市场进入 “量缩价保” 调整期。

　　总购房需求稳定在 41 万套左右，新房缩量推动需求流向存量房，2025 年二手房成交占比升至 62%，成为交易主力。市场通过深度降价平衡供需，郊区次新房、市区老小区跌幅达 41%-53%，实现 “以价换量”。

　　结构性机会凸显，中环内 2000 年前老旧小区受新房高端化冲击小，性价比突出，去化周期从 2.3 年降至 1.2 年，连续两年优化，有望率先企稳回升；郊区次新房经价格调整后，成交与去化周期同步改善。