Nuveen 发布的 2026 全球房地产展望报告指出，私人房地产市场深度调整已基本结束，2025 年市场触底回升，2026 年将进入稳步复苏周期，具备良好投资价值。全球房价自 2024 年末企稳回升，总回报持续为正，新增供给收缩、交易活跃度回升，叠加长期结构性趋势，推动房地产资产价值修复。

　　报告显示，全球房地产价值从峰值到谷底回调 16.2% 后，2024 年末起持续上行，2025 年 MSCI 全球房地产指数覆盖的 21 个国家季度总回报全线转正，连续六个季度保持正向收益。2025 年三季度，全球 49 个细分市场均实现正回报，亚太、欧洲、美国年度交易量同比分别增长 16%、19%、21%，机构投资者房地产配置比例低于目标，为市场提供充足增量资金。同时，建材、人工与融资成本高企导致新开工大幅下降，未来新增供给有限，中长期利好出租率与租金上涨，进一步夯实资产基本面。尽管地缘政治与经济政策存在不确定性，但 2022-2024 年的价值回调已大幅释放风险，2026 年适合增配房地产，重点聚焦刚需型、人口驱动的优质资产。

　　行业层面，板块选择对收益的影响减弱，资产甄选与运营管理成为核心驱动力，人工智能与能源转型成为重要增值催化剂。AI 推动楼宇自动化、数据中心需求激增，降低运营成本、提升收益稳定性；能源转型带动绿色建筑需求旺盛，欧洲部分市场绿色物业租金溢价达 5%-10%，成为资产增值关键。

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　　报告提出 2026 年六大核心投资方向：一是商业地产债务，估值回调与贷款价值比重置带来优质入场机会，收益对标高收益债且抵押资产更安全，违约率低、回收率超 80%，银行收缩放贷为另类放贷机构创造空间。二是医疗地产，人口老龄化推动门诊需求爆发，美国医疗门诊楼空置率显著低于传统写字楼，亚太地区日本、澳大利亚养老社区需求旺盛。三是居住板块，全球供需失衡支撑租赁市场，美国公寓与独栋租赁韧性强劲，欧洲房价涨幅超收入带动租房需求，亚太东京、澳洲住宅供给短缺利好租金增长。四是学生公寓，欧洲承接国际学生转移需求，法国、爱尔兰等市场需求增速 20%-30%，澳洲供给不足支撑资产价值。五是刚需零售，社区中心、生鲜锚定商铺客流稳定，全球新增供给处于历史低位，线上线下融合提升盈利，欧美亚太均具备稳健收益。六是轻型工业与物流，供应链区域化、本土化重塑需求，美国中西部、欧洲中部等新兴产业集群受益，传统物流枢纽需加速转型适配新趋势。

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　　2026 年全球房地产市场复苏确定性增强，板块内部分化显著，聚焦刚需、人口与技术驱动的优质资产，可把握周期修复与长期趋势叠加的投资机遇。