2026年开年到现在，楼市这边的消息一波接一波。我们身边不少人还在纠结买不买房，但政策面已经变了好几轮了。限购在松，利率在降，城中村改造铺到了全国近300个城市。这些事情单拿出来看可能没啥，放到一起看，味道就不一样了。

　　2026年元旦那天，《求是》杂志刊发了一篇特约评论员文章，标题叫《改善和稳定房地产市场预期》。这篇文章措辞很直接，头一回在这个级别的刊物上说＂政策要一次性给足，不能添油战术＂。这话搁过去，基本看不到。什么叫一次性给足？就是不再挤牙膏了，要放就放到位。

　　文章里有个判断特别关键，原话大意是房地产带有金融资产属性，预期管理对稳定市场有特殊重要性。这说明高层已经把楼市当成一个信心问题在抓了。

　　不是供需的事，是预期的事。谁先把预期稳住，谁就先稳住市场。配合一组数据来看——2024年房地产业和建筑业增加值加起来占GDP的13%，拉动就业超过7000万人。这个盘子太大了，稳不住不行。

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　　政策喊话之后，一线日，上海五个部门联合发了＂沪七条＂，第二天就开始执行。核心变化是什么？非沪籍买外环内的房子，社保要求从3年直接砍到1年。更狠的是，持居住证满5年的非沪籍居民，连社保证明都不用，就能在全市买一套房。这个门槛降得太猛了。

　　上海这个口子一开，影响面有多大？同策研究院的宋红卫算过，光社保从3年降到1年这一条，购房潜力人群就多出来大约9万人。2025年上海二手房月均成交已经快到2万套了，2026年1月直接冲到2.28万套，五年同期最高。需求端再加码，接下来的走势不难判断。

　　上海不是孤例。北京2025年12月24日就出过新政，非京籍五环外社保要求降到1年，五环内降到2年，多孩家庭五环内还能多买一套。到了2026年，全国超过一百个城市已经把限购、限贷、限售全取消了。三四线城市基本没有门槛了，强二线城市的限购也快名存实亡了。一线城市正在一步一步跟上来。

　　中指研究院的数据摆在那里：2026年3月前28天，30个重点城市新房成交面积环比涨了119.7%，二手房成交套数环比涨了94.7%。上海3月二手房累计成交突破3万套，近五年新高。北京同期二手房成交超过1.84万套，也有增长。＂小阳春＂已经不是预期了，是正在发生的事。

　　价格端也开始松动，国家统计局2月数据显示，一线城市新房价格环比由跌转平，北京和上海都涨了0.2%。涨幅不大，但方向变了。李宇嘉分析过，目前北京上海总价300万以下的二手房交易明显升温，很多原来租房的人开始转向买房。刚需这块的购买力正在释放。

　　限购松绑是第一招，第二招更值得盯紧——城中村改造和房票安置正在全国范围铺开。住建部和财政部联合发文，改造范围已经从最早的35个超大特大城市扩到近300个地级市。这个覆盖面，历史上只有2015年那轮货币化棚改能比。

　　各地已经在抢进度，广州2026年计划完成城市更新投资2200亿元，上海明确年底前全面启动城中村整体改造项目。上海各区更是加速推进，嘉定马陆镇仓场村计划今年认定、明年动迁，安亭黄渡节奏更快。金山率先发出了全市第一张房票，嘉定、青浦、奉贤也跟上了。

　　房票跟当年棚改发现金完全是两码事，广州上半年已经签了363份房票补偿协议，票面总金额约5.01亿元，对应去化291套商品房。深圳那边更夸张，首张个人房票金额达到4055万元。拆迁户拿房票直接买新房，库存一对一消化，效率比发现金高太多了。

　　回忆一下上一轮。2014年到2017年，棚改货币安置比例从10%一路升到60%，那几年棚改带动的商品房成交量分别是47万套、180万套、294万套和365万套。这组数字很说明问题。这一轮换成房票，理论上转化率能到100%，因为房票除了买房没别的用途。拆迁户想换大房子，还得再掏钱补差价，交易链条比上一轮更长。

　　资金成本也在帮忙，5年期以上LPR连续9个月没动，维持在3.5%。2026年1月新发放房贷加权平均利率只有3.1%，历史低位。部分三四线城市叠加财政贴息后，首套利率已经进入＂2字头＂了，2.8%到2.9%左右。这个利率水平，搁五年前谁敢想？

　　公积金这块也在减负。2026年元旦起，存量公积金房贷利率下调25个基点，首套5年以上降到2.6%。上海＂沪七条＂把首套公积金最高额度从160万提到240万，多子女家庭和绿色建筑叠加上浮后最高可以到324万。这些数字对普通家庭来说，真金白银省下来了。

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　　＂去库存＂这三个字时隔十年又写回了政府工作报告。2026年是＂十五五＂开局之年，＂控增量、去库存、优供给＂成了新的总方针。行业最危险的阶段基本过去了，极端风险经过两年多出清已经初步遏制。从＂止跌回稳＂到＂着力稳定市场＂，表述变了，说明判断变了。

　　从长线需求看，全国城镇住房存量大约350亿平方米，按每年2%的折旧率算，每年光是更新替代就有7亿平方米的需求。常住人口城镇化率67%，户籍城镇化率不到50%，大量新市民的住房问题还没解决，这些刚性需求不会凭空消失。

　　我们也得保持清醒，这一轮不太可能是过去那种全面普涨的行情了。核心城市、核心地段率先企稳回暖是大概率的，三四线城市更多是成交量修复。远郊盘、配套差的房子想大涨，不太现实。买对城市、挑对位置，这件事比什么时候出手更重要。