香港的晋级，可谓水到渠成，毕竟2024年香港的GDP就已经达到了2.87万亿人民币。

　　香港政府统计处披露的数据，2024年香港GDP为31770亿港元，折算成人民币2.87万亿元，位居全国第六。

　　2025年香港GDP总量为3.31万亿港元，同比增长3.5%，连续三年保持升势。

　　按当年平均汇率折算，约合3.05万亿元人民币，成为继上海、北京、深圳、重庆、广州之后中国第六座GDP超3万亿元的城市，亦是粤港澳大湾区第三座3万亿城市。

　　与此同时，去年温州、大连晋级万亿，全国万亿城市数量包含香港在内已经达到了30座。

　　目前，全国GDP超两万亿的有10个城市，上海、北京、深圳、重庆、广州、香港、苏州、成都、杭州、武汉。

　　武汉、杭州都定下了2030年GDP冲破3万亿的目标，成都则定下了2030年GDP冲破3.2万亿的目标。

　　香港特区政府土地注册处的数据显示，2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创4年以来新高。中原地产数据显示，2025年，1亿港元以上的交易262宗，创历史新高。

　　房价方面，香港特区政府差饷物业估价署数据显示，2026年1月香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，并已连续8个月上涨。

　　2022年受疫情影响叠加加息影响，香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。

　　受此影响，香港的经济当年上半年出现了负增长。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12万亿人民币。

　　之后，香港虽然发布了多轮救市大招，但在美联储加息周期中，这些措施效果并不明显，并未改变香港楼市下行趋势。

　　去年年初，本号就分析过当时的香港楼市，去年1月份香港房价均价跌至11487港元/平方英尺，按当时的汇率换算成人民币为11.5万元/平方米。

　　而到如今，香港房价又反弹至13944港元/平方英尺，换算一下是13.16万元/平方米，

　　2024年开始，美元进入了降息周期，过去两年美联储共四次降息，每次降息25个基点。

　　而港元与美元在联系汇率制下深度绑定，香港去年也跟随美联储六次降息。分别是：

　　2024年9月18日，降息50个基点；2024年11月8日，降息25个基点；2024年12月19日，降息25个基点；2025年9月15日，降息25个基点；2025年10月30日，降息25个基点；2025年12月11日，降息25个基点。

　　宽松利率之下，对香港经济发展产生了全面而深远的影响，总体呈现积极提振效应，尤其在楼市复苏、企业融资成本下降、股市流动性改善等方面成效显著。

　　降息对香港楼市的复苏至关重要，2022年到2025年年中的调整，主因就是中国香港跟随美国不断加息所致，利率从2022年年初的0.5%一直加息至2023年9月份的5.75%。

　　2024年的“撤辣”，也即直接取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这可是香港执行了14年之久的措施，发生于2024年2月。

　　将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，即日生效。

　　在此之前，100港元的印花税上限是300万港元的物业。也即在调整之前，一套价值400万港元的住宅，需要缴纳的印花税按1.5%的税率计算，需要缴纳6万港元。

　　调整后，这个区间的物业，印花税直降至100港元，相当于减税了99.8%。

　　调整之后，按照香港官方随即公布的税率表，不超过400万港元的物业，印花税100港元。401万元至432.378万港元物业，在缴纳100港元的基础上，超过400万的部分按照20%税率叠加征收。

　　432.378万港元至450万港元物业，按照总价1.5%的税率征收。450万港元以上物业，与现行政策一致。

　　这些政策都是辅助作用，在降息之下，这些作用被放大，最终一起在2025年年中扭转了香港楼市的走向。

　　香港统计处数据显示，2025年香港常住人口751.08万人，较2024年增加了1.02万人。

　　香港楼市，是一个被资本过度炒作的市场。如果按照内地逻辑，其泡沫早就该破裂，但纵观香港楼市过往的调整周期，都很短。这一轮大概率也是一样。

　　另一方面，香港本来就是一个依靠纯粹的玩金融的城市，这座城市的大部分资产抵押，都是房地产。

　　上个世纪八九十年代，香港进入转型期，但策略上出现了偏差。当时的香港，快速出清了第二产业，也即制造业，大力发展第三产业（占比超90%），尤其是第三产业中的金融业，香港如愿登上了全球金融中心的宝座。

　　但由于实体经济、制造业被出清，金融本该给制造业的赋能，全都给了房地产，职业玩家与开发商们，通过股市吸取资金注入楼市，又从楼市收获回报进一步刺激股市，循环往复，香港的房价终于成了世界第一高。

　　香港目前的土地中有66%是闲置。被使用的34%的土地中，用于住宅建设的仅占7%。而在这7%的用于住宅建设的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是乡郊居所。

　　有人计算过，香港目前有200多万套住宅，缺口也就40万套左右。其实只增加1%的土地用来住宅，就足以极大缓解香港的社会矛盾。

　　香港的主要产业是金融，而整个金融体系里面的抵押物是房子与土地，一旦大规模增加住宅土地供应，房价便会应声下跌，届时香港的富裕阶层财富会大缩水，金融体系会触发危机。

　　恒基兆业——李兆基家族，持有农地面积约4500万方呎，占四家总量的45%左右；目前未表态。

　　新鸿基地产——郭得胜家族，持有农地面积约3000万平方英尺，占比约达三成；表态愿意配合。

　　新世界地产——郑裕彤家族，持有农地面积约1700万平方英尺，占比大约17%；宣布捐出300万平方英尺

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　　长实——李嘉诚家族，持有农地面积约900万平方英尺，占比大约9%。目前未表态。

　　香港为了缓解土地供应紧张问题，四大家族中有些家族也有过捐地的行为，但杯水车薪。这可是大蛋糕，谁舍得大放手、

　　香港政府为了破解这个难题，几年前就向内地申请要地。但时至今日，也没有下文。

　　内地则不一样。香港的房屋，整体是一个供不应求的市场。而内地，现在已经是一个供大于求的买方市场，这一点，官方会议上多次提及。

　　此外，内地的人口也转向了。2022年内地人口减少了85万人，2023年减少了208万人，2024年减少139万人，2025年减少339万。

　　本号多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，内地房价才会止跌。