新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比增幅扩大，同比由负转正；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积151.5万平，环比下降9.7%，同比下降39.6%，同比降幅较上周扩大7.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.8%、-8.6%、-18.2%，同比增速分别为-24.0%、-39.5%、-55.9%，一线城市同比降幅较上周收窄9.4个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大15.3、11.0个百分点。

　　二手房成交面积环比增幅扩大，同比由负转正。18个城市二手房成交面积188.2万平，环比上升4.4%，同比上升18.1%，同比增速较上周提升26.8个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为12.6%、4.1%、-4.0%，同比增速分别为28.7%、11.4%、10.0%，同比增速较上周分别提升38.8、19.1、17.5个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积11293万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-6.6%；去化周期17.7个月，环比上升0.8个月，同比上升5.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.6、14.1、68.3个月，环比分别上升0.4、1.2、0.6个月，同比分别上升5.5、4.4、33.0个月。

　　土地市场环比量跌价涨、同比量涨价跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面1044.9万平，环比下降3.1%，同比上升0.4%；成交总价163.3亿元，环比下降1.5%，同比下降15.5%；楼面均价1563元/平，环比上升1.7%，同比下降15.8%；溢价率0.7%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点。

　　房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量110.9亿元，环比上升1.2%，同比下降36.2%（前值：-49.1%）。总偿还量191.1亿元，环比上升20.8%，同比上升269.8%（前值：-7.5%）；净融资额-80.2亿元。

　　板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为5.2%，较上周上升8.7pct，相对收益（相对沪深300）为5.8%，较上周上升8.8pct。房地产板块PE为26.31X，较上周上升1.28X。

　　政策：1）自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等系列举措，着力破解城市更新中的政策堵点，进一步强化规划与土地政策融合。2）住建部部长倪虹提出，有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度。在房地产开发上，做实项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制。

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　　我们认为，目前稳住房地产市场的核心在于稳住价格。从市场成交量来看，二手房成交增量仍有空间，2024年二手房年均成交量在5-6亿平，保持相对平稳的状态，预计2026年二手房成交量或将持平或微跌。从新房市场成交价来看，一线城市中上海“一枝独秀”、自2019年8月以来保持上涨，属于比较独立的行情。

　　稳住价格需要从供需两端一起发力去库存。1）从供给端来看，典型城市在《住宅项目规范》发布后的新项目开盘去化率明显高于以往。根据中指院的调查问卷显示，居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质高低、物业配套完备与否都将成为决策依据。我们认为，现有政策中专项债收储对去库存的效果最直接，但资金来源可以进一步扩大。另外，实际收储过程中，存在收益平衡问题、以及收储资产有效性问题，仍需要进一步的政策支持。从盘活存量来看，资产证券化如ABS、公募REITs可行性较高，其对资产质量要求也较高。2）从需求端来看，公积金政策的有效运用、契税调降、房贷抵扣个税等都起到提振住房消费的效果，建议该类政策可有效延续。

　　我们认为，目前稳住房地产投资的关键在于开发商资金。针对于此，我们建议，1）支持非央国企合理融资需求；2）建立开发商额度统筹管理，允许在城市、开发商、银行之间做统筹管理；3）增加增信，特别是给民营企业增信。

　　短期来看，稳定房地产投资仍需关注开发商合理融资需求，通过去库存和稳信心来稳市场。中长期来看，要抓住开发、融资、销售制度、公积金制度等，并引导房企主动从追求投资开发增加值转向运营服务增加值。下一步，要加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策有效落地，这将是促进市场止跌回稳的关键。

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　　当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。