今天分享的是：西南证券：房地产行业2026年投资策略：地产筑底分化，核心主线年投资策略核心内容总结

　　2026年房地产市场将延续筑底态势，行业整体处于调整接近底部、复苏仍需时间的阶段，同时呈现显著的结构分化特征，核心细分领域展现突围机遇。

　　从基本面来看，新房销售仍处于收缩区间，2025年1-11月新建商品房和商品住宅销售面积同比分别下降7.8%和8.1%，但降幅较上年同期有所收窄。城市梯队分化加剧，一线城市销售相对具备韧性，价格有阶段性回升，而多数三四线城市价格仍处下行通道。二手房市场“以价换量”态势持续，挂牌与成交活跃但价格同比降幅扩大，核心城市成交韧性优于低能级城市。全国房地产库存仍处高位，不过一线城市去化压力相对较轻，预计未来库存压力难以根本缓解。新开工与竣工面积收缩明显，新增供给意愿和能力同步走弱，土地市场呈现“缩量提质”特征，核心城市优质地块释放推动楼面均价上涨。受施工面积下行与购置费负增拖累，房地产开发投资持续承压，到位资金同比下滑，但销售回款与自筹资金降幅收窄，信贷投放局部改善。政策层面以“止跌回稳”为目标，推进“好房子”建设与城市更新，“十五五”规划聚焦房地产高质量发展，突出品质提升与民生属性。

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　　行业核心主线表现亮眼。香港住宅市场供需结构优化，2025年1-11月住宅楼宇买卖合约数量同比增长16.2%，房价企稳回升，库存连续降低，未来十年供应目标下调叠加人才吸引计划夯实长期需求，房贷利率下行进一步提振购房需求，量价齐升趋势有望延续。商业地产受益于消费复苏，2025年1-11月全国社零累计同比增长3.0%，线上消费渗透率趋稳为线下带来修复机遇，购物中心客流企稳，头部企业出租率保持95%以上高位，供给端收缩使竞争格局趋于稳定。房产经纪行业受益于新房去化压力下的渠道价值提升，2024年上半年房企分销及代理佣金占销售费用比例达51.9%，二手房成为楼市主线，为经纪商提供稳定增量，龙头企业佣金率、毛利率及回款能力均有改善。