着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。加快构建房地产发展新模式。

　　与去年对比，能感受到用词力度和分量的减弱，2024年：持续用力推动房地产市场止跌回稳，2025年：着力稳定房地产市场。

　　这是一个备受关注的问题，国家统计局的数据，今年1-11月新建商品房销售面积78702万平米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%。

　　要知道，全国商品房销售规模在2021年见顶，之后逐年回落，去年已经降至“双9”，即全年销售面积9.7亿平，销售额9.7亿元。按照这样的趋势，今年的楼市销量，恐怕还会继续走低。

　　不仅如此，销售额呈现两位数下跌，下降幅度远大于销售面积，说明房价调整速度加快。这一点也从70城价格指数中反映了出来。

　　宏观全景，整体住宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大，其中二手房跌势愈发明显，无论环比还是同比，继续全线月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。

　　只看数字可能没有感觉，以广州为例，如果你有一套200万的房子，就意味着从去年11月份至今，整整一年时间你就亏了8.6万。换句线万的房子，每个月大概要缩水7000。假设有房贷，那么加上利息，亏的钱想想都可怕，一来一回，每个月都在为房子和银行打工。

　　过去四年，是我们第一次亲眼见证房价这么长周期的下行，现在很多城市的房价，就连一线城市的核心地段，都从高点回撤30%-50%。

　　要是放在以前，这种级别的下跌，估计早有一波救市大招出来了，但这次，官方的态度比较微妙，从今年房市再次进入深度调整而始终只有托底策略就能看出，官方对房市不是不重视，也不是不救，但就是维持不破，不让下跌太快而已，一点点挤牙膏。

　　但事实上，这个放弃不是对楼市放任自流，而是放弃让房地产重新回到经济支柱产业的地位，以此强化内需和科技的政策方向。这一点也与明年工作安排将内需和科创放在首位相呼应。

　　不过，站在整个内需大盘，做大做强国内循环的角度，楼市问题的解决，是激活内需、促进消费的关键环节。‌‌

　　只不过买房作为普通人的大额支出，绝大部分人都要通过贷款按揭，并在数十年内偿还本息，这也就意味着家庭需要承担长期的经济负担。一旦面临失业或收入减少，购房者很难维持还款能力，所以对消费还是有明显制约效应。

　　近期瑞银就有个数据，以价值100万房产为例计算，假设40%首付，60万贷款，在房贷3.1%，等额本息下，月供约为2562元。但按当前一线%来算，该房产月租金收入仅约1508元。

　　意味着若租房而非买房，同样品质的房屋每月可节省超千元，如果租金回报率持续低于房贷利率，那买房相当于负债型资产。

　　按照测算，假设明年房贷利率继续下降至2.7%，且租金保持不变，那么房价只要再跌38%，月供和租金就能持平。那样买房就不会是亏本生意，但现实情况往往复杂得多，随着房住不炒政策定力延续，房企经营风险不断增加，以及宏观经济增速换挡，房价只涨不跌的共识已经瓦解。

　　就资产配置而言，一旦失去上涨预期，必然会重新界定其属性，房地产更是如此，没有了收益性资产的属性加持，仅作为消费品来说，市场会更偏爱高性价比的替代品，比如潜在购房者推迟入市，选择租房，投资客减持房产，或由售转租等等，这对于本就巨量的库存而言无疑雪上加霜。

　　试想一下，批量卖不掉的房子转为出租，租金水平自然会被摊薄，租售比进一步恶化后，就不是房价下行那么简单了，房子只会更卖不掉。

　　值得注意的是，租售比只是衡量房价合不合理的标准而已，出现失衡并不奇怪，说到底过去二十年就没有合理过，根源问题还是在供需上。

　　目前全国新建商品房待售面积7.5亿平米，虽然连续9个月下降，且住宅减少占比高，但这个数字只比去年末少了21万平米。

　　这不仅是历史积累的未售房源，更包括那些因预期转变而不断由出售转为空置的存量房。光这些“现货”，就已经堆成山了，更别说还有很多已经开工、还没拿出来卖的房子。如此庞大的供给悬于市场之上，对价格形成了长期压制。

　　供应过剩是常态，但决定房价的最终因素，归根结底还是居民购买力，而健康的市场通常以房价收入比3-6倍为合理区间，即家庭3-6年的收入可以买一套房，在房价高涨时期，能达标的城市可以说少之又少。但现在房价收入比年年下滑，机构统计，2025上半年房价收入比为10，与2019年相比已下降约26.8%，100个城市中已接近8成城市位于低压力区间。

　　这是因为当前经济增速放缓，很多行业生存受困，老百姓收入增长预期转弱，直接侵蚀了购房的支付能力。

　　所以，无论是房市投资属性褪色，还是市场预期转向谨慎甚至悲观，都预示着房价必须向下调整，来匹配新的购买力水平。

　　全国居民按人均可支配收入五等份分组，以中间组3.4万元的年收入，10月百城新建住宅均价16973元每平米计算，一对夫妻买一套100平米的房子，房价收入比也超过了10倍。更别说很多家庭根本达不到这个人均收入标准，没能力也不敢追高买房。

　　这就不难理解楼市出现成交价格越来越低的现象，房产作为商品，如果不能提供资本立得，且购买它还需要透支收入时，价格回归是必然。

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　　当然也可以解释，大力度刺激新房市场，鼓励改善需求后，但新房交易跌跌不休，二手房成交却能逆势增长。

　　数据显示，1到11月，全国二手房交易面积占交易总量的45%，同时低价房源的成交还在增长，克而瑞监测显示，11月京沪深杭总价200万元以下房源成交占比同比增长显著，而总价300万-1000万元的需求全面塌陷，同环比全线飘绿。

　　二手房交易活跃，成为市场主流，不能否定是政策支持和市场环境变化推动了这一趋势，但主要是‌二手房在性价比上更具优势，新房价格是房企根据市场决定的，而二手房房价是由业主决定的，现在挂牌量这么高，在库存明显去化之前，价格难以获得坚实支撑，房价跌到位了，购房者自然获得了更大的议价空间和选择余地。

　　房说君有话说，总之，在绝大多数城市基本解除楼市的限制措施，市场回稳仍艰难的情况下，问题已经不在楼市上面了，而是取决于经济大环境以及就业收入基本面。这也是一种长期健康化的指向，整个市场以实际收入为支撑，虽然规模可能会收缩，但稳定性会持续增强，还可借此修复经济基本面，比如对就业、生育、教育的保障和补贴。