“十四五”期间，中国房地产政策多以支持为主，经历了从强调“房住不炒”到推动市场“止跌回稳”的关键转变。具体来看，为应对新冠疫情冲击，2020 年上半年宏观政策及房地产支持措施密集出台，带动市场快速恢复；下半年起，房地产金融监管持续强化，房企“三道红线”、银行“两道红线 年上半年，政策仍以收紧为主，年初“两集中”供地政策出台，叠加疫情影响，下半年开始市场进入持续调整阶段，推动四季度政策转向支持。2022 年起政策进入全面宽松周期，金融支持加力（金融 16 条、三支箭），需求端通过降首付、降利率、推行“认房不认贷”等措施刺激购房。2023 年中央明确“房地产供求关系发生重大变化”，政策发力支持改善性需求。2024 年“去库存”成为重点，专项债收储、城中村改造货币化安置等政策发力，9 月中央定调“要促进房地产市场止跌回稳”。2025 年政策整体延续“止跌回稳”目标。整体来看，“十四五”时期，房地产政策重心已从抑制过热转向稳定市场，为“十五五”高质量发展奠定基础。

　　（二）市场特征：2021 年行业规模见顶，随后进入深度调整期，市场分化加剧

　　2021 年成为中国房地产市场规模拐点，全国总人口与新房销售规模同步见顶，随后行业进入深度调整期。“十四五”时期，全国新建商品房销售总面积约 58 亿平米，较“十三五”下降 25%，2025 年销售面积预计为 8.8 亿平米，较历史高点下降约五成。房价也出现明显回调，房地产普涨时代结束，不同城市市场分化进一步加剧。“十四五”期末，一二线城市新房销售额占比接近六成，市场表现出较强韧性，成都、杭州等二线城市走出独立行情，而三四线城市整体承压明显，房价普遍出现较大回调。与此同时，随着存量时代到来，市场需求特征发生显著变化，重点城市新房市场中 120-144 平米户型成交占比已超 30%，全国二手房交易量占整体比重超过 40%，市场驱动因素由“首次置业”为主逐步转向“置换改善”主导。

　　随着监管趋严及市场持续下行，“十四五”时期企业经营压力逐渐加大，2024 年千亿房企仅剩 11 家，相比 2020 年减少 30 家，同时“十四五”时期累计已有 77 家房企出现债务违约，共 28 家上市房企退市。在多家头部企业出险后，行业集中度出现显著回落，TOP100 房企销售份额由 2020 年的近六成降至 2025 年的约三成，其中央国企占比显著提升，2025 年 1-11 月销售额 TOP100 企业中央国企有 52 家，拿地前 100 中约八成为央国企。房企在这一时期首要任务是“活下去”，头部房企投资持续收缩聚焦，优选确定性高的核心城市和优质地块。同时行业加速洗牌倒逼房企专注产品力与现金流安全，为适应“十五五”高质量发展新周期积累能力

　　1. 经济增长锚定 2035 年人均 GDP 达到中等发达国家水平，扩内需是核心党的二十大确定到 2035 年基本实现社会主义现代化目标。“十五五”时期作为承上启下的第二个五年，是夯实基础、全面发力的关键阶段。与以往相比，“十五五”时期最突出的特征是外部环境不确定性显著上升，中国经济面临外部需求收缩和国内有效需求不足的双重压力。在此背景下，《“十五五”规划建议》重申“坚持以经济建设为中心”，并在实施路径上明确“坚持扩大内需这个战略基点”。趋势来看，围绕 2035 年人均 GDP达到中等发达国家水平的目标，“十五五”时期经济有必要保持适当增长速度，为高质量发展预留空间，宏观政策预计将继续保持积极取向。同时，全方位扩大国内需求作为经济发展核心任务之一，支持政策有望加力。房地产行业既关联消费，又是投资的重要领域，是扩内需重要抓手，“十五五”时期仍将发挥支柱产业作用。

　　2024 年中国城镇化率达到 67%，提前实现“十四五”规划提出的 65%目标，“十五五”我国城镇化将迎来增速换挡期，但仍有望保持稳定增长。《“十五五”规划建议》明确提出要“发挥重点区域增长极作用，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。”其中，京津冀、长三角、粤港澳大湾区战略地位凸显，定位高质量发展三大动力源。同时《建议》提出“深入推进以人为本的新型城镇化。科学有序推进农业转移人口市民化，…加快城市群一体化和都市圈同城化，…大力实施城市更新等举措”。这将有力促进投资和消费良性循环，蕴含巨大内需空间。就房地产发展而言，未来区域分化将成为市场主要特征。

　　受行业短期仍面临下行压力影响，预计“十五五”初期房地产政策仍将聚焦“止跌回稳”目标，着力清理住房消费领域不合理限制性措施，并通过“好房子”建设、城中村改造等政策加快“稳市场”。中长期房地产则将按照《建议》提出的高质量发展目标，加快构建发展新模式，因势利导推动各项改革举措落地。

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　　长周期来看，多个国家历史经验表明，一个完整的房地产周期通常持续 18-20 年左右。自 2004 年土地市场化开始，至 2025 年我国房地产长周期已历时 22 年，2015 年棚改货币化政策拉长了周期时长。同时参考 OECD国家经验，在房地产下行周期，房价平均回调约 34%，房价止跌所需平均时间约为 7 年。2021 下半年以来我国房地产市场已持续下调超四年，各项指标已较历史高点出现显著回落。

　　根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为 49.8 亿平米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照 70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为 7-8 亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去支撑房地产市场快速扩张的核心动力，假设未来五年我国总人口每年减少约 0.25%，城镇化率年均提升 0.7 个百分点，则五年城镇人口增加约 3650 万人，带动住房需求增加 16.1 亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一影响，按照五年累计增加 2.1 平米计算，“十五五”末我国城镇居民人均住房建筑面积将达到 45 平米，带动住房需求增量20.3 亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是市场较快发展的重要支撑，但随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为市场提供一定支持，预计未来五年拆改需求约 13.4 亿平米。

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　　值得注意的是，尽管 2025 年新房销售规模已降至合理中枢水平，但当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导。相比刚需购房者，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景的影响。预计“十五五”前期，受预期偏弱及市场惯性影响，房地产销售量价仍有下行压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出低迷阶