今年中央经济工作会议以 “着力稳定房地产市场”为核心定调，明确“控增量、去库存、优供给”，叠加深化公积金改革、推进“好房子” 建设等系列部署，

　　国家统计局数据显示：今年11月份，入统的70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池接受《中国报道》记者专访时表示，今年中央经济工作会议虽然没有再提“止跌”，但将房地产置于防范重大风险重点工作中，这一定位契合当前行业实际。

　　“房地产供求关系已发生重大变化，供过于求现象普遍，房价下行压力持续，尽管此前一系列财税金融政策推动市场止跌回稳，但仍需存量政策延续与增量政策加持，方能巩固企稳态势。”赵秀池表示，“政策发力需要一定时间，市场主体适应政策变化，改变市场预期，直至做出决策，也需要一定时间。”

　　关于 “控增量、去库存、优供给” 的调控方向，赵秀池认为其精准把握了供给侧主要矛盾。“供过于求格局下，唯有减少无效供给、盘活存量资产、优化产品结构，才能实现供求平衡。” 赵秀池认为，这一政策对不同城市将产生差异化影响：一二线人口净流入热点城市，控增量、去库存压力相对较小；而人口净流出的三四线城市，需在三者协同推进上投入更大力度，因地制宜制定政策。

　　住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹日前撰文指出，我国房地产领域很多制度是为了扩大供应规模、解决住房短缺问题，在支撑房地产业快速增长的同时，由于资本迅速扩张，推动形成了“高负债、高杠杆、高周转”模式，其弊端日益凸显，已经难以为继。当前，我国城镇化正从快速发展期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产市场供求关系发生重大变化。必须适应新阶段新变化，加快构建房地产发展新模式，深化供给结构、经营方式、监管方式改革，创新发展模式和方法，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级。

　　赵秀池将新模式的核心框架概括为四大转型：从增量房时代向存量房时代转型，从购租并举向租购并举转型，从 “高负债、高杠杆、高周转” 的新城开发模式向城市更新为主、大拆大建为辅的模式转型，从单一住宅开发向产业支撑与多元公共服务并重的综合开发转型。

　　“好房子” 建设是新模式的重要支撑。赵秀池认为，未来 “好房子” 应贯穿安全、舒适、绿色、智能理念，覆盖商品房与保障房、产权房与租赁房、新建房与老旧房等全类型物业，满足不同群体居住与产业发展需求。针对行业转型中的融资与销售制度改革，她提出，应扩大房地产融资白名单覆盖范围，对困难企业实施融资宽松政策；预售制作为合规融资方式，不应被过度干预，应将选择权交还给市场主体。

　　城市更新作为存量提质增效的关键路径，需平衡存量盘活与民生保障。赵秀池表示，存量盘活的核心是补齐民生短板，老旧小区改造应同步更新老化管线、加装电梯与养老托育设施，推进完整社区建设与一刻钟便民生活圈构建。“核心区‘老破小’存量房总价低、户型小，适合新市民、老年人居住及保障房使用，政府可通过收购转化为保障房，既优化供应结构，又缓解保障房缺口。”赵秀池说。

　　赵秀池指出，《住房租赁条例》实施后，租赁市场假房源、资金挪用、押金难退、甲醛房等突出问题得到一定规制，条例明确的罚款、停业整顿等罚则，为政策精准发力提供保障。但行业仍面临机构化率低、租赁关系不稳定等问题。

　　“如何培育市场化、专业化租赁企业，关键在于降低税费、提供低成本融资与房源支持。” 赵秀池表示，应落实《住房租赁条例》相关规定，明确个人转租住房的机构化管理标准，推动个人房源向机构租赁转化，从而改善租赁关系稳定性。

　　对于 “租购同权” 的核心目标，赵秀池认为完全权益对等不现实，但应聚焦子女教育等公共服务均等化，通过增加优质教育资源供给、均衡配置教育资源，破解户籍与产权绑定的准入壁垒。

　　中指研究院监测数据显示，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，贷款额度提升、使用范围拓宽、异地互认互贷等举措全面落地。深圳新增购房首付款及税款提取功能，部分城市将公积金使用延伸至租房、装修、危旧房改造等场景。

　　在2026年的住房公积金制度改革方面，中指研究院认为，贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向。另外，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也将是重点之一。赵秀池认为，应进一步扩大公积金缴存覆盖面、降低贷款利率、提高贷款额度、允许异地使用，取消贷款与缴存年限挂钩限制，实行买房与租房同等税前扣除标准，更好支持刚性与改善性需求。

　　孟晓苏此前曾多次呼吁，应将存量用房特别是存量商办用房改造成保障房。日前，孟晓苏对《中国报道》记者再次表示，“今年中央经济工作会议上提到的‘鼓励收购存量商品房用于保障性住房’既能帮助降库存，缓解开发压力，又能让更多新市民、年轻人尽快安家置业，一举多得。”孟晓苏强调，着力稳定房地产市场，要有清晰的政策导向，这是房地产顺利转向高质量发展的关键前提。

　　关于 “鼓励收购存量商品房用于保障性住房”的探索，赵秀池提醒需规避三大风险：商品房与保障房户型、房价不匹配，政府与国企财力不足，以及国有资产流失。“房价与保障房价差较小的城市可加大推广力度，户型不匹配问题可通过允许合租、拆分大户型等方式解决。”赵秀池建议。

　　展望明年市场走势，赵秀池认为政策发力窗口期在一季度，预计会及时推出优化限购、购房补贴、降低房贷利率、减免税收等一揽子新政，并延长存量政策有效期。

　　对于市场主体，赵秀池建议普通购房者摒弃投资心态，在房价相对稳定、卖方无继续降价意愿时理性入市；租房群体可优先选择配套适宜的保障房；开发商应拓展城市更新、保障房、租赁住房与非住房领域业务，转型为城镇化与美好生活服务商；经纪与租赁企业需合规运营，聚焦适老适小增值服务与全龄化便民举措。

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　　赵秀池表示，房地产市场的高质量发展最终要回归居住本质，在政策精准调控与行业主动转型双重作用下，明年市场信心有望逐步恢复，房地产行业将逐步实现与国民经济的协调发展，为百姓安居乐业筑牢坚实基础。

　　倪虹指出，长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，有利于促进我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。