2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”规划谋篇布局之年。房地产行业作为国民经济支柱产业，一头连着消费，一头连着投资，稳住地产对稳定内需至关重要。

　　新形势下，这个万亿元级的巨量市场如何重回正轨？房地产风险是否已经出清？行业未来发展呈现何种趋势？

　　10月30日，在上海举行的第十五届中国价值地产年会上，每日经济新闻联合中指研究院重磅发布《展望“十五五”，挖掘非限购周期楼市“黄金坑”——2025房地产行业年度报告》（以下简称《报告》），从政策、城市、市场三大维度全面剖析行业，并研判行业未来发展。

　　中指研究院上海数据总经理张文静在年会现场解读《报告》时表示：“房地产市场仍有发展空间，2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占21%，‘好城市+好房子’具备结构性机会。”

　　自2021年下半年房地产市场步入深度调整阶段以来，房地产政策基调从“房住不炒”转向“止跌回稳”。中央定调之后，从中央到地方政策出台频次明显加快，政策支持力度增强。

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　　《报告》显示，2022年以来各地累计出台优化政策约3000次。金融信贷端，2022年“金融16条”“三支箭”落地支持房企融资；2024年5月起首套首付比例降至15%，房贷利率下限取消，2022年以来5年期LPR累计下调1.15个百分点至3.5%，公积金利率累计下调0.65个百分点至2.65%。

　　限购政策层层松绑，从2022年三四线年核心二线取消限购、广州全面放开，2025年北上深进一步优化，“多数城市已全面放开限制性政策，行业进入非限购周期”。此外，换房退税、公积金提额、住房“以旧换新”等政策同步发力。

　　“当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。”张文静表示。

　　在此作用下，市场出现阶段性回暖，但近期政策效应有所转弱。《报告》显示，2025年1~9月，全国百城新房累计销售面积同比下降6%，二季度市场边际转弱，三季度延续回落态势，10月高基数效应开始显现，同比降幅有所扩大。

　　与此同时，受供应大幅回落影响，市场进入去库存阶段。截至2025年9月底，全国50个代表城市商品住宅可售面积3.1亿平方米，较2024年末下降2.9%。按近12个月的月均销售面积计算，9月末可售库存出清周期为19.9个月，同比缩短2.5个月，但三四线库存依然承压。

　　“房地产市场离全面‘止跌’仍有一定距离，风险尚未完全化解。”张文静指出。

　　随着人口、城镇化水平等支撑住房需求释放的动能逐渐减弱，近年来，市场供求关系发生了重大变化，我国新房销售面积也已进入见顶后的回落阶段。

　　《报告》指出，从2024年数据来看，城市间也存在较大差异。一线城市中广州、深圳人口保持正增长，其中深圳增长近20万人，广州增长15.1万人，而北京、上海人口由增转降；中西部省会城市中，贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强吸附力。

　　在此背景下，地区分化进一步显现，优势地区市场仍有拓展空间，改善性住房需求成为市场关键支撑。

　　根据《报告》，2025年前三季度，全国重点30城90—120平方米新房成交占比保持在四成左右，120~144平方米占比已超30%，多地120平方米以上大户型占比提升，这种分化现象在投资端表现尤为明显。

　　今年以来，房企拿地进一步聚焦核心城市。以中海地产为例，今年前三季度其拿地金额已达795亿元，其中上海、北京、杭州、深圳四个城市拿地金额占比就已达83%；绿城中国同样在杭州、上海、苏州、西安四个城市的拿地金额占前三季度总拿地金额的70%以上。

　　《报告》显示，今年前三季度，全国300城住宅用地出让金同比增长13%，其中一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%、26.3%，而三四线城市土拍表现持续较弱，土地出让金同比下降。

　　从城市集中度来看，今年1~9月宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元，杭州出让金已超去年全年水平。

　　《报告》指出，企业必须更精准地洞察住房需求趋势，才能以优质产品赢得市场，但头部企业投资策略趋同必然会导致竞争加剧，使得拿地成本提升。

　　“长期来看，城市分化趋势或将更趋明显。”张文静表示，核心城市人口整体保持增长，房地产市场仍有发展空间，2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占21%，“好城市+好房子”具备结构性机会。

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