自2021年下半年起，中国房地产市场经历了一段持续调整期，在一系列政策的支持下，市场逐渐进入筑底阶段。在国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部部长倪虹提到，“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。

　　这50亿平方米的销售量背后，全国房地产市场经历了显著变化。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，当前我国房地产市场的供求关系已经改变，存量房规模较大，刚需购房主要通过二手房解决居住问题，而新房则更多满足改善性需求。房企需要控制增量、精细化运营，并聚焦核心城市以破局。

　　政策效应逐步显现，但动能有所减弱。根据国家统计局数据，2025年1至9月，全国新建商品房销售面积为6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄11.6个百分点；销售额为6.3万亿元，同比下降7.9%。尽管核心指标仍处于负区间，但改善趋势明显。

　　相比之下，二手房市场表现更为坚韧。中指研究院监测数据显示，重点30城1至7月二手房成交套数同比增长10%，尤其是到7月，二手房成交占比已升至68%，创下近年新高。目前全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房。

　　值得注意的是，2023年以来，新房价格在核心城市改善项目入市带动下出现结构性上涨，而二手房成交量虽持续增长，价格却持续下滑。中指百城价格指数显示，二手房价格已连续41个月环比下跌。去年9·26新政后，二手房价格环比跌幅有所收窄，但在今年二季度以来，随着政策效应减弱及挂牌量保持高位，百城二手住宅价格环比跌幅再次扩大，短期价格仍面临一定压力。

　　市场分化格局愈发清晰。“强者恒强”的现象在一线城市尤为明显。《报告》显示，2023年7月以来，一线城市在高品质改善项目入市带动下，新房价格月度同比呈上涨态势，同比增速高于二线月一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，已连续上涨27个月；二线城市价格相对平稳，同比上涨1.72%；而三四线%，三线城市房价持续承压。

　　随着绝大多数城市限制性政策放开，楼市将回归供需主导，市场分化或进一步加剧。一二线核心城市凭借坚实的经济基础与产业竞争优势，持续吸引高质量人才流入，为房地产市场提供了有力支撑。不过，即便是人口整体保持增长的一二线城市中，也有不少城市面临库存较高、阶段性供应过剩的压力。

　　这种分化现象在投资端表现尤为明显。今年以来，房企拿地进一步聚焦核心城市，叠加核心城市优质地块供应力度加大，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价。例如，上海徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，刷新全国地价总价纪录。北京、成都一季度两度刷新地价单价纪录，杭州三次刷新地价单价纪录。

　　根据中指研究院监测，2025年前三季度，300城住宅用地出让金同比增长13%，其中一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%、26.3%，而三四线城市土拍表现持续较弱，土地出让金同比下降。从城市集中度来看，1至9月宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点。除南通、扬州外，宅地出让金TOP20城均为核心一二线城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元，杭州出让金已超去年全年水平。

　　改善性需求成为新房市场核心支撑。《报告》显示，2025年1至7月，重点30城120至144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线%。高端市场表现亮眼，如上海上半年诞生超25个“日光盘”，大多数均价在10万元/平方米以上的豪宅项目。同时，1至8月，北京1000万至2000万元总价段新房成交同比增长67%，成都千万元级项目成交同比提升51%，杭州千万元级二手房成交同比增长27%。

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　　各地新规项目陆续入市，有效带动了改善性需求的持续释放。从市场表现看，新规项目在销售去化上表现更为突出，尤其在杭州、成都等热点城市中不乏首开售罄的案例。企业必须更精准地洞察住房需求趋势，才能以优质产品赢得市场。随着更多高品质项目入市，消费者在购房时将拥有更丰富、更优质的选择，有助于推动市场进入“供给升级—需求改善”良性循环。

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