自去年相关会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，国内房地产市场在政策支持下逐步恢复，核心城市优质楼盘去化良好，二手房成交量保持增长。不过进入2025年二季度，市场复苏动能边际转弱，整体仍处于“止跌回稳”的关键阶段。8月国务院会议释放巩固市场稳定的积极信号后，北京、上海、深圳等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场出现修复迹象。当前市场的核心矛盾仍在于预期改善，而稳房价则是稳预期的关键，后续政策持续协同发力仍是市场企稳的重要支撑。

　　从市场供求来看，新房与二手房市场呈现“分化修复”特征。1-8月全国商品房销售面积达5.7亿平方米，销售额5.5万亿元，同比降幅虽较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。值得注意的是，现房销售持续优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点，反映出购房者对房屋交付确定性的偏好增强。重点城市方面，前三季度100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，7-8月受天气、供应缩量等因素影响，成交同比降幅扩大，直至9月核心城市供应增加，新房成交才出现环比修复，例如北京通州中建运河玖院项目9月开盘当日去化率近80%。同时，核心城市新房市场“改善化”趋势显著，北京、上海、杭州等城市120平方米以上户型成交占比持续提升，其中120-144平方米户型占比已超30%，21个重点城市该面积段产品成交占比较去年同期提升，改善性需求成为新房市场的重要支撑。

　　二手房市场则延续“以价换量”主线城二手房成交套数同比增长约9%，尽管年中6-8月受淡季、去年高基数影响同比小幅回落，但9月交易活跃度明显修复，重点城市成交量同比增长超10%。核心城市表现尤为突出，截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海增长近20%，北京、杭州、成都、厦门等城市增幅均超10%。从市场结构看，1-8月30城二手房成交占比已达65%，较2024年全年提高4个百分点，存量房市场在房地产交易中的权重进一步上升。不过当前重点城市二手房挂牌量仍维持高位，短期“以价换量”的态势难以根本改变。

　　房价走势上，新房与二手房价格“一稳一跌”，城市间分化进一步加剧。1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20%，这主要得益于核心城市优质改善项目入市的结构性带动。分城市来看，一线、二线城市新房价格累计分别上涨3.99%、0.96%，而三四线%，反映出中小城市新房市场仍面临去库存压力。二手房价格则持续调整，1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，已连续40个月环比下跌，同比跌幅达7.34%。从城市梯队看，一线、二线、三四线城市二手房价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32%，除核心城市外，多数城市二手房市场仍处于调整周期。

　　Pg电子官方入口 Pg电子网站

　　土地市场呈现“核心高热、外围冷淡”的极端分化。前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，这种“量减价增”的背后，是房企拿地持续向核心城市聚焦。核心城市推地节奏前置且优质地块供应增加，带动土地市场热度集中，例如杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元，杭州更是超过去年全年水平，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达61%，较2024年提升10个百分点。三季度上海、深圳等城市多宗地块刷新地价纪录，上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%。不过整体来看，三季度土地市场已出现降温迹象，300城宅地出让金、成交面积同比分别下降9%、14%，9月300城宅地平均溢价率降至3.2%，为去年四季度以来最低。企业拿地主体方面，央国企仍是主力，前三季度22个重点城市央国企拿地金额占比52%，地方国资占比降至20%，民企占比提升至21%，部分区域民企如滨江集团补仓力度较大。

　　开发投资端仍面临压力。1-8月全国房地产开发投资额6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资4.6万亿元，同比下降11.9%。从资金端看，房企到位资金6.4万亿元，同比下降8.0%，尽管国内贷款同比微增0.2%，但自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降8.9%、10.5%、10.5%，销售承压导致企业资金回笼仍不顺畅。

　　展望四季度，市场分化格局有望延续。供应端，上半年头部房企在核心城市竞得的优质地块预计逐步入市，将为核心城市新房销售提供支撑，“好城市+好房子”仍具备市场机会；而近两年新项目供应偏少的城市，仍将以去库存为主。需求端，重点城市二手房挂牌量高位运行，交易活跃度或温和回升，但“以价换量”态势短期难改。政策层面，随着宏观经济压力加大，四季度宏观政策加力必要性提升，美联储降息也为国内货币政策释放空间，房地产政策将继续聚焦“止跌回稳”，推动已出台政策落地的同时，增量政策仍有预期。地方层面，公积金优化、购房补贴、限购放松等政策或持续推进，例如北京、上海、深圳已优化外围区域限购，多地针对多孩家庭推出购房补贴，这些举措将进一步释放合理住房需求。此外，城市更新、存量土地盘活、“好房子”建设等方向的政策落地，也将为市场长期健康发展奠定基础。

　　Pg电子官方入口 Pg电子网站

　　整体来看，2025年三季度中国房地产市场在核心城市政策优化下出现局部修复，但整体仍处于“止跌回稳”的关键阶段。未来市场的企稳不仅需要行业政策的持续发力，更需要宏观经济与预期的协同改善，而城市分化、结构调整仍将是房地产市场发展的主旋律。