2024年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调

　　控场，从传统的需求端调整向供应侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构

　　优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的连接更为紧密，大力培育发展住房租

　　赁市场、深化发展共有产权住房试点，在限制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，

　　将来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端

　　有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中

　　心政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2024年长效机制落实将进一步加

　　快。同时，短期调控与长效机制的连接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多

　　层次住房供应体系，这也将对将来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念改变和住房

　　2.成交：重点城市成交下行，三四线月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将

　　创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅

　　均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，

　　楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于

　　稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。

　　(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线个代表城市商品住宅月度成交量走势

　　全年成交规模明显缩减。据初步统计，2024年1-11月50个代表城市商品住宅市场月

　　均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，肯定值低于2024年同期水平。不同级别城市

　　来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，肯定水平与2024年相当。二线代表城市成交

　　面积降至2024年水平。三线代表城市较去年成交回落，但肯定规模居相对高位。

　　基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中

　　高价位、高价位，具体划分方式为：首先依据套总价对全部新居楼盘进行降序排列，成交量

　　占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

　　注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括全部区县，重庆、廊坊等仅覆盖主

　　城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体

　　覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据具体说明。2024年数据均为1-11月统计数据，下同。

　　展望将来，在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应不

　　断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外，限售限贷等政策将有效抑制投资需

　　求，降低大户型产品购买力，部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来

　　说，首次购房者更倾向于购买大户型产品，且随着时间的推移，改善需求也将接连释放，将

　　注：如无特别说明，土地面积指规划建筑面积；全部土地数据来自公开招拍挂市场

　　全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。2024年以来，为缓解供求

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　　压力，政府主动推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全国300个城市共推出各类用地

　　20.1亿平方米，同比增长9.7%，增幅较2024年上升了20.2个百分点，推地总量与2024年

　　基本持平。成交方面，各类土地成交量起先回升，2024年共成交17.1亿平方米，同比增长

　　图：2024-2025年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

　　住宅用地成交楼面均价接着上涨，溢价率起先回落。2024年全国300个城市各类用地

　　成交楼面均价为2374元/平方米，较2024年同期上涨26.1%。其中住宅用地楼面均价为4069

　　元/平方米，同比上涨22.5%；商办用地为2401元/平方米，同比上涨19.3%。溢价率方面，

　　2024年全国300个城市各类用地平均溢价率为28.9%，较2024年下降14.0个百分点。其中，

　　住宅用地平均溢价率33.7%，较2024年下降21.2个百分点；商办用地平均溢价率为12.9%，

　　2024年，品牌房企销售业绩再创新高，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率

　　快速提升，行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热忱不减，品牌房企拿地金额占同期商品

　　房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧，兼并重

　　组成为一种趋势。同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，

　　2024年，百亿房企达到144家，市场集中度快速提升。依据中国指数探讨院监测显示，

　　2024年，共有144家房地产企业跻身销售额百亿军团，较2024年增加13家，销售额共计

　　百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。百亿企业演化成五个明显的阵营：

　　数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。其中，千亿以上、500-1000亿企业数量稳

　　步增长，实现稳中有进；而300-500 亿、100-300 亿阵营数量则略有削减。大中型房企主动

　　注：品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富

　　企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2024 年，品牌房

　　企拿地主动，20 家代表企业累计拿地26705 万平方米，同比增长59.1%；累计拿地金额15994

　　亿元，同比增长 70.3%。其中，碧桂园拿地金额 2802 亿元，位于房企之首。保利、世茂、

　　金地和富力等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群

　　市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5 个城市群，大型房企拿地面积占总拿

　　地面积六成以上。2024 年企业在三四线 年，房地产行业集中度持续提升，企业发展格局发生新改变。大型房企业绩高速

　　增长，市场占有率越来越高。中型房企在困难的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈

　　向寡头竞争时代。对于开发企业来说，一方面要接着把握增量市场空间，深耕重点都市圈及

　　城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。同时，可

　　主动发展租赁、产业地产和文化等领域，通过开发主业与新业务的协同发展，为企业可持续

　　发展供应长期驱动力。另一方面，企业可大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居

　　民消费升级，提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业

　　经济货币环境，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会

　　议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定

　　性，货币政策将与宏观审慎政策相互协作，为供应侧结构性改革营造中性适度的货币金融环

　　境。展望2024 年，经济增长向好趋势不变，就业状况保持良好，同时金融严监管、去杠杆

　　政策持续，物价存肯定上涨压力，外围货币环境改变对人民币汇率的影响仍未消退，内外因

　　素共同确定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整

　　政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松

　　稳预期。将来楼市政策仍会持续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调

　　控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫

　　风险作为重中之重，引导好市场预期。长效机制接着深化促发展。年末中心政治局会议分析

　　探讨2024 年经济工作指出，2024 年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度

　　改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效

　　在对国外房地产市场模型探讨基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经

　　济动态模型和行业模型，中国指数探讨从中国房地产发展实际动身，设计建立了“中国房地

　　产业中长期发展动态模型”来探讨房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。

　　依据“中国房地产中长期发展动态模型”，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，对

　　假设2：货币政策稳健中性（M2 增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约

　　在满意假设条件、不发生超预期事务的前提下，依据“中国房地产业中长期发展动态模

　　型”测算，2024 年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”

　　总体来看，本轮周期将持续5 年或更长时间，预料2024 年市场下行。商品房销售面积

　　受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到 9.3%~11.3%，其中一线销

　　售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去

　　库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工

　　意愿不足，将使全国新开工增长受限，预料全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投

　　资方面，受到新开工增速放缓的影响，预料2024 年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支

　　撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预料全年

　　(1) 发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高

　　我国房地产市场化运行时间较短，依据历史阅历不足以发觉我国房地产市场的周期规律，

　　市场参加各方均在摸索中前行，借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家阅历显得尤为重

　　要。为了明确了解国家发展阶段历程，我们从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维

　　度，选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力等六个指标，

　　将不同年份的美国、日本和中国看做独立样本，通过聚类分析各国发展阶段并推断我国将来

　　结果显示，美国经济水平达到顶层，日本在发展过程中经济起先倒退，目前我国的经济

　　人口发展水平处于其次发展阶段，与70 年头的美国、80 年头前后的日本处于同一水平。不

　　过与发达国家相比，我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面，与相应时期的

　　发达经济体相比，我国经济增速突出。同处其次发展阶段的70 年头后期的美国与80 年头左

　　右的日本的经济增速在2.5%-4.5%之间，与之相比，我国目前的经济增速仍处高位。另一方

　　面，我国人口数量红利仍有肯定释放空间，质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相

　　我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2024 年楼市长短期调控齐发，今年势必会

　　成为我国房地产市场历史上一个特别重要的转折点。从对比美国新开工状况来看，我国仍

　　处于新居扩张末期，租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与

　　市场结构改变，长期来看市场规模改变是相对平稳的，需求存在惯性，除非有高强度利空刺

　　激，市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为

　　长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新居市场规模仍会处于相对高位。

　　(2) 租赁市场机会：主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大

　　2024 年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级政府先后出台多个政策，从多角

　　度发文支持住房租赁市场发展。我们对我国当前住房租赁市场的市场规模及将来市场空间进

　　行了具体测算，结果显示，2024 年我国住房租赁市场规模达 1.38 万亿元，至 2024 年可达

　　从流淌人口数量看，依据国家卫计委数据，2024 年，我国流淌人口总数为 2.45 亿人，

　　约占全国总人口的六分之一。流淌人口主要集中于城市群内的一二线城市，是将来租赁市场

　　发展的主要阵地。依据2024 年第六次人口普查数据，我国流淌人口数量最多的十个城市分

　　从流淌人口收入来看，我国流淌人口收入增长较快。依据《中国流淌人口发展报告》，

　　从流淌人口家庭房租支出占收入比值看，我国主要城市房租收入比较低，多数城市不足

　　20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面，我国目前

　　尚处于发展中国家之列，人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流淌人

　　口家庭总体而言相对当地居民收入更低，且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出，因

　　此在居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面，由于流淌人口在流入地“根基”并不牢靠，

　　综合上文分析，我们认为，在推断我国城市将来租赁市场发展空间上，应主要考虑租赁

　　人口的肯定数量、流淌人口流淌范围及租金增长空间。此外，各城市流淌人口的长期居留意

　　人口的流淌对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着

　　新型城镇化的推动，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能供应足够

　　的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，将来仍将有大量人口向

　　城市群内移动。若大城市及周边城市群能够供应相应的住房租赁爱护机制及肯定的教化、医