本报告对房地产行业“十四五”时期发展进行回顾，并对“十五五”时期行业发展新模式展开前瞻分析。

　　“十四五”期间，楼市政策经历“收紧 - 放松”调整周期。2021年以“房住不炒”为基调，2022年后转向“保交楼”与降低购房门槛，2023年政治局会议明确房地产供求关系变化，2024年政策支持力度加大，如取消房贷利率下限、统一首付比例。基本面方面，2021年商品房销售创新高后，2022 - 2024年销售面积逐年下降，2024年销售9.7亿方，2025年前6月销售4.6亿方，房价基本维持在9600元/平米左右。库存压力上升，2025年6月28城商品房去化周期21.61个月，全国待售面积7.7亿方。土地市场成交规模下滑，但高能级城市溢价率修复，头部房企毛利率普遍低于2016 - 2020年，2024年15家头部房企调整后毛利率全部低于20%。

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　　“十五五”时期，行业进入发展新模式，背景是城镇化进程转变。2024年我国城镇化率达67%（统计局口径），与发达国家差距缩小，但提升边际放缓，城镇化从快速增长转向稳定发展，刚性住房需求趋于稳定。新模式体现在多方面：要素配置上，从传统“以地定房、以房定人”转向“以人定房、以房定地、以房定钱”，依据人口需求供房、调节土地供应、匹配住房资金；管理模式推行全生命周期综合管理，开发类房屋涵盖拿地、建造到售后维护等环节，中介在新房销售占比提升，存量房市场潜力大，运营类房屋如租赁住房注重专业运营；基础制度推进预售改革，部分城市提高预售门槛、减缓资金存入速度、加强监管；住房供应结合刚性与改善需求，市场化供应聚焦“好房子”建设，政府主导保障房供应，2024年9月末全国已完成“十四五”保障性住房计划的79.11%。