房地产投资及销售数据总体上延续下行趋势。既使房地产市场数据一再惨淡，但在宏观经济持续保持稳定的大背景下，不将刺激房地产作为经济增长的主要手段，似乎已经成为中央政策的主要方向，保持适度温和的政策转向，促进宏观经济高质量发展，满足居民住房多样化需求，稳步推动房地产新模式的发展成为主要的政策方向。

　　可以确定的是“不过度刺激房地产作为经济增长的主要手段”，是当前中央房地产政策的主基调。8月中央层面房地产政策主要有两条：一是，18日国务院第9次会议，结合当前市场情况及城市工作会议精神，提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”；二是，28日中央及国务院，发布《关于推动城市高质量发展的意见》，提出“系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。同时，15日，央行发布2025年第二季度中国货币政策执行报告，提到要着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效。

　　8月份，房地产投资及销售两大核心数据同比跌幅延续扩大趋势，其中房地产投资单月同比跌幅达20%，累计跌幅12.9%；房地产销售面积单月销售同比减少10.99%，累计同比减少10.04%；销售金额同比减少14.77%，累计同比减少7.3%。

　　销售价格与流速方面，8月商品房销售均价同比减少4.25%，其中住宅同比减少4.3%。仅12个月商品房去化流速，环比持续减少，8月环比减少0.75%。以12个月去化速度测算，现房面积去化周期约10个月，施工面积去化周期约82个月。

　　与投资密切相关的新开工面积、施工面积，同比跌幅延续扩大趋势。其中新开工面积单月同比减少19.84%，累计同比减少19.5%；施工面积，单月同比减少28.63%，累计同比减少9.3%；充分反映出房企购置土地面积总量在大幅度减少。国家统计局从2024年起不再公布房企购置土地面积的数据，此数据公开渠道较难获取。根据中指研究院渠道获得的数据显示，1-8月房企购置土地面积同比减少8.3%。与此同时，后端数据，房地产竣工面积同比也持续下滑，8月单月同比减少28.38%，1-8月同比减少17%。

　　房企到位资金，总量同比减少，国内贷款到位资金结构性增长。8月房企到位资金同比减少，12.45%，累计同比减少8%。国内贷款同比增加1.18%，累计增长0.2%。施工面积、投资总额大幅度减少，而国内贷款同比增长，推测此增长主要有保障性住房贷款增长所推动，有待其他渠道及数据进一步印证。

　　8月房地产投资景气指数进一步下滑，8月表现值为93.05（前值93.33）。

　　从房企投资开发角度看，持续下行的房地产市场使得房企对新增项目总体上持审慎态度，使得房企更聚焦于核心城市中心区域或独有稀缺资源地块的项目投资，新增项目大多面向改善型客群。

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　　从个人置业角度看，房地产市场持续下行，使得购房动力总体减弱，进一步推动市场向不利的方向发展。客户行为出现分化，刚需客户大多转向二手房市场，使得二手房成交占比不断攀升，改善型客户则更加青睐房企新推出的各类“好房子”。但鉴于改善型客群总量及占比有限，从规模发展角度看，对房地产总体上较难起到趋势扭转的局面。

　　政府调控方向看，在宏观经济总体运行稳定的背景下，为消纳房地产投资持续下行引发的不稳定因素，创造了良好经济基础，保持房地产适度温和的政策转向，推动国民经济持续高质量发展，将是长期的施政方向。

　　房地产开发投资统计数据包括了土地一级开发投资金额、二级土地购置金额、房屋建设资金金额及公益性建筑投资金额。

　　1-8月，房地产开发投资累计6.03万亿元，同比跌12.9%，跌幅比上月扩大0.9%。

　　住宅：单月投资5174亿元，累计投资46382亿元，同比分别减少19.12%、11.9%，与上月相比，单月同比跌幅扩大4.4%，累计同比跌幅扩大1%；

　　办公：单月投资258亿元，累计投资2301亿元，同比分别减少17.83%、17.8%，与上月相比，跌幅分别收窄6.79%、0%；

　　商业：单月投资474亿元，累计投资4264亿元，同比分别减少14.75%、9.5%，比上月同比，跌幅分别扩大2.69%、0.7%。

　　房地产投资同比跌幅持续放大，在房地产市场总量萎缩的市场背景下，将会是一个常态。房地产投资与房企购置土地面积、单位面积的投资强度等关联性较强。在当前普遍强调“好房子”的背景下，单位面积的投资强度总体上有所提高，则从投资数据也能够反映出房企购置土地的投入总体上是在减少的。

　　房屋施工面积，包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工面积、上期停缓建在本期复工的面积、本期竣工面积、及本期施工后又停缓建的面积。

　　1-8月，房地产施工面积64.31亿平米，同比跌9.3%，比上月同比跌幅扩大0.1%。

　　住宅：单月施工增加3353㎡，累计施工面积46.38亿㎡，同比分别减少25.82%、9.6%；

　　办公：单月施工面积增加115万㎡，累计施工面积2.75亿㎡，同比单月增加7.48%，累计减少5.5%；

　　商业：单月施工面积增加168万㎡，累计施工面积5.58亿㎡，同比分别减少62.67%、9.5%。

　　受投资减弱，土地成交面积减少等综合因素影响，房地产施工面积将长期处于同比下跌势态。

　　房屋新开工面积，指房企业报告期内新开工建设的房屋面积，不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不分割计算。

　　1-8月，房地产新开工面积累计3.98亿㎡，同比减少19.5%，比上月跌幅扩大0.1%。

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　　8月，新开工面积4595万㎡，同比减少19.84%，跌幅比上月扩大4.64%。

　　住宅：单月新开工面积3423万㎡，累计新开工面积2.93亿㎡，同比分别减少18.98%、18.3%；比上月同比跌幅单月扩大4.64%，累计同比跌幅持平；

　　办公：单月新开工面积93万㎡，累计新开工面积991万㎡，同比分别减少7%、21.9%；比上月同比单月跌幅收窄25.56%，累计跌幅扩大1.2%。

　　商业：单月新开工面积299万㎡，累计新开工面积2583万㎡，同比分别减少26.17%、21.3%；与上月相比，单月同比跌幅收窄8.49%，累计同比跌幅扩大扩大0.6%。

　　房屋竣工面积，指报告期内经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

　　1-8月，房屋竣工累计面积2.7亿㎡，同比减少17%，比上月同比跌幅扩大0.5%。

　　8月房屋竣工面积2660万㎡，同比减少21.23%，比上月跌幅收窄8.24%。

　　住宅：单月竣工面积1809万㎡，年内累计竣工面积1.99亿㎡，同比分别减少28.38%、18.5%，比上月同比跌幅分别收窄2.56%，扩大1.2%；

　　办公：单月竣工面积143万㎡，年内累计竣工面积933万㎡，同比单月增长160%，累计同比增加9.3%，比上月同比，竣工出现大幅增长；

　　商业：单月竣工面积228万㎡，年内累计竣工面积2001万㎡，单月同比增长40.74%、累计同比减少16.8%，单月同比由跌转涨，累计同比跌幅收窄4.1%；

　　累计房屋竣工总面积同比跌幅收窄。单月商业及办公物业迎来较大幅度竣工增长。

　　1-8月商品房销售面积累计5.73亿㎡，同比减少4.7%，比上月扩大0.7%；（相比较新开工面积，销售面积中至少消化存量面积约1.75亿㎡）

　　1-8月商品房销售金额累计5.5万亿元，同比减少7.3%，比上月跌幅扩大0.8%。

　　8月商品房销售面积5744万㎡，同比减少10.99%，比上月跌幅扩大2.58%。

　　8月当月商品房销售金额5449亿元，同比减少14.77%，比上月跌幅扩大0.7%。

　　8月全国商品房住宅销售均价9971元/㎡，同比降4.3%，环比涨2.15%。（商品房均价既与价格的真实涨跌有关，也与高房价、低房价当月成交占比的结构有关，单纯看这个数据较难反映出价格真实涨跌情况，70城房价指数的涨跌更具有直观性，请关注本公众号，一周内推出的70城一手房、二手房价格涨跌指数分析的相关文章，上月70城房价涨跌情况参考：7月环比上涨城市数量减少，同比上涨城市数量增加（全国70城一手房价格指数变化情况分析）全国70城二手房住宅价格涨跌情况分析（2025年7月））

　　住宅：当月销售4868万㎡，4854亿元，同比分别减少10.04%、13.91%；年内累计销售4.81亿㎡，4.84万亿元，同比分别减少4.7%、7%；

　　办公：当月销售122万㎡，139亿元，同比分别减少25.15%、34.43%；年内累计销售1400万㎡，1776亿元，同比分别减少5.4%、7.9%；

　　商业：当月销售319万㎡，290亿元，同比分别减少16.27%、16.43%；年内累计销售3319万㎡、3094亿元，同比分别减少7.1%、11.8%；

　　8月商品房销售情况进一步恶化，销售面积、金额、均价同比跌幅持续扩大，意味着自去年下半年以来“止跌回稳”的政策目标未能达成。部分城市新规支撑的“四代宅”概念住房，不能起到完全扭转市场的走向的作用。

　　商品房待售面积，统计局待售面积是一个特别窄口径的待售面积统计，仅指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。不包括，未竣工的取得预售证期房未售出面积，更不包括已获取土地未开工、未达预售条件的拟销售的面积，我们可以将此待售面积视为现房待售面积。

　　截止到8月末，商品房现房待售面积为7.62亿㎡，同比增长3.2%，环比减少0.41%。

　　分物业类别来看，住宅待售面积4.02亿平米，同比增长5.4%，办公待售面积5135万㎡，同比减少1.6%，商业营业用房待售1.42亿㎡，同比减少0.5%。

　　单纯看待售面积静态数值，参照意义相对较小，我们需要引入去化速度，即用待售面积除以每月销售面积得到完成待售面积销售所需的时间来进行数据分析，才有比较意义。因此，我们引入现房面积去化时间、施工面积去化时间、现房住宅面积去化时间三个数据指标来作为进一步的分析参考指标。

　　8月份，以过去12个月平均销量计算，现房待售面积去化时间与上月持平约为9.7个月，全部施工面积去化时间约为82个月，比上月增加1.1个月。由于施工面积未能区分已售面积和未售面积，估实际上当前待售面积去化时间，应在9.7个月到82个月的区间。

　　从趋势看，商品房待售面积环比在逐步减少，但受月均去化面积也呈下行趋势影响，存量商品房去化时间，未能明显改善，单就现房住宅去化来看，大约需要5.1个月，所需时间要高于24年。从所有物业类别的施工面积来看，按当前流速，大约需要6.8年销售完毕。

　　房地产开发企业本年到位资金，指房地产开发企业报告期内实际用于房地产开发的各种货币资金。

　　1-8月房地产开发企业到位资金累计约6.43万亿元，同比减少8%，比上月同比跌幅扩大0.8%。

　　8月房企到位资金7031亿元，同比减少12.45%，比上月跌幅减少2.38%；

　　国内贷款，到位1025亿元，同比增长1.18%；累计到位1.02万亿元，同比增长0.2%；

　　自筹资金，到位2744亿元，同比减少11.28%；累计到位2.23万亿元，同比减少8.9%；

　　定金及预收款，到位2029亿元，同比减少14.93%；累计到位1.88万亿元，同比减少10.5%；

　　个人按揭贷款，到位939亿元，同比减少19.88%；累计到位8857亿元，同比减少10.5%。

　　房企到位资金同比持续减少，主因仍然是投资同比减少所致。资金结构看，8月国内贷款同比增加，而其他渠道到位资金同比仍然下行，反映出的则是，土地购置费用降低、新增项目减少，存量项目开工面积增多，销售面积下行等数据在资金层面的映射。