亚洲市场领跑全球，受日本和澳大利亚强劲增长推动，而欧洲和香港则因办公板块疲软和融资压力而表现落后。

　　瑞银表示，该板块在8月份上涨2.1%，略高于全球股市，受益于降息预期和盈利动能改善。

　　在美国，区域性购物中心和住宿等高贝塔系数板块录得两位数增长，反映了市场对美联储可能降息的乐观情绪。经纪公司如仲量联行(JLL)、高力国际(Cushman)和世邦魏理仕(CBRE)也因强劲盈利和交易活动回升而上涨。

　　同时，拥挤度数据显示，数据中心和基础设施仍是最被做多的房地产投资信托子板块，而办公室板块则继续被大量做空。瑞银补充道，美国房地产投资信托基金目前相对于历史趋势而言估值合理，其估值模型显示年底前倍数将略有上升。

　　亚洲目前表现最为突出。日本因海外资本流入而大幅上涨，瑞银指出，主要基金正在瞄准住宅机会，因为租金正在上涨。

　　海外投资者向国内买家出售资产是一个显著趋势，由Charles Boissier领导的分析师团队在一份报告中表示。

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　　同时，当地政策制定者正在考虑在东京中心区采取住房降温措施，以抑制外国投资者投机性购买公寓的行为，瑞银表示这一潜在转变可能会产生更广泛的影响。

　　新加坡的房地产投资信托基金受益于日本赞助商模式，该模式允许折价出售资产，为其提供潜在的增长优势。

　　与此同时，在中国，私募房地产投资信托基金的兴起被描述为对房地产（包括数据中心）公司的商业模式和估值的游戏规则改变者，为资本循环开辟了新渠道。

　　在其他地区，澳大利亚市场从减持升级为增持，瑞银强调澳大利亚房地产的环境是自新冠疫情以来最积极的，理由是利率下降、租金增长以及估值可能已经触底的迹象。

　　分析师表示，8月份强劲的股价上涨主要由倍数扩张驱动，而非大幅盈利上调，尽管管理层评论转为更加积极，租金增长前景也有所改善。

　　相比之下，欧洲房地产投资信托基金在8月份下滑，因为欧洲央行接近其宽松周期的尾声。伦敦办公室表现不佳，凸显了该子板块持续的疲软。

　　分析师指出，优质资产和次级资产之间的分化加深，尤其是在斯德哥尔摩办公室等次级市场，空置率上升。

　　香港仍然受到较高融资成本的压力，预计HIBOR仅在今年晚些时候才会稳定。7月份零售销售大幅下滑，尽管奢侈品板块表现较好。瑞银在那里更青睐开发商而非业主，预计住宅市场接近底部。

　　全球估值仍处于折价状态，上市房地产交易价格比净资产值(NAV)低约10%，与历史水平一致。

　　交易量仍在恢复中，但盈利前景已有所改善，瑞银表示，2024-25年预期每股收益增长约为7.3%。

　　总体而言，全球房地产的主要趋势现在围绕着降息预期、亚洲因结构性变化和资本流入而表现优异、欧洲和香港的对比性困境，以及私募房地产投资信托基金在重塑中国商业模式方面的日益重要的作用。