企业过往推行 “强制” 跟投制度，导致不少员工资金卷入地产项目、本金因多种原因被套牢等情况

　　紧接着，大悦城控股集团股份有限公司发布公告称，其控股子公司大悦城地产有限公司（以下简称大悦城地产）拟通过协议安排方式回购股份，并向香港联交所申请撤销上市地位，正式启动私有化程序。同时大悦城控股西南区域的前员工联名控诉，他们2015年跟投的：中粮·鸿云、中粮·祥云里，等了十年，项目早就盈利了，不但没有分红，连本金都没有。

　　融创暴雷那年，老孙咬牙把员工理财兑付了，据说是在当年8月前全执行完毕。可轮到这两家挂着中字头的央企，盘姐只想感叹“生活不易，且活且珍惜”。

　　2019年，华侨城集团推出《华侨城集团有限公司项目跟投管理办法》，根据网传的内部文件显示，其中第一条明确提到，原则上所有投资项目必须实施跟投，确因项目类型、性质不适合开展跟投的，应经公司党委会审批同意。

　　而在跟投人员上，必须跟投人包括项目公司负责人、项目公司部门负责人及由项目公司负责人提名的本项目公司关键骨干员工，项目公司隶属的二级单位负责人，二级单位核心业务部门负责人及项目直接相关投资拓展人员。其他项目公司员工及项目公司所属二级单位员工可自愿跟投。

　　另外一份网传的《华侨城集团有限公司项目跟投管理办法》中有着明确罚则：自愿跟投人员未按期足够缴纳认购金额的，取消其半年内的跟投资格并通报批评；强制跟投人员一直未足额缴纳跟投本金，在后续绩效考核时扣除所属项目公司及对应二级单位业绩考核得分5-20分。

　　不过好在房地产行业当年也是赚快钱的，大家当时对这种模式还有“盈利回本”的预期。

　　那一年华侨城的房地产签约面积252万平方米，签约金额863亿元，还新增了47宗地，土地总价达747.8亿。

　　从2022年开始，华侨城开始大量裁减员工，2022年在职员工数量19713人，比21年少了4813人，2023年-2024年差不多维持这个人数，只少不多。

　　这里面被裁掉的人，大多也参加了跟投，人走茶凉，领导层都换了几波了，问谁要答复去？

　　跟投赚钱一起赚，亏钱一起亏，本也是理所应当。但大悦城控股的玩法就不厚道了。

　　大悦城控股西南区域的成都中粮·鸿云2015年4月开盘，2017年5月售罄，2017年4月集中交付；成都中粮·祥云里2017年10月29日开盘，2018年4月10日售罄，2019年12月正式交付。

　　早在2015年，中粮大悦城控股西南区域公司要求员工参与两个内部项目的“跟投”，按照正常流程应该在2018 年售罄前后，员工可以拿回本金和分红。但实际上，直到现在员工不仅没有利息，也没有拿回本金。于是，51名离职员工联名签字、按手印控诉十年讨债无门。

　　在地产行业，像华侨城、大悦城控股这样的 “跟投受害者” 还有很多，这里也不方便一一列举了（大家可以自行留言）。

　　算笔账吧，瞅瞅这两家企业近几年的财报，简直就是一部 “悲惨世界”。 业绩嘛，那是相当不给力，两家都差不多连续三年亏损，债务更是像滚雪球一样，越滚越大。

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　　先看华侨城A，从2022年到2024 年，分别亏了109.05亿、64.92亿、86.62亿，三年下来，累计亏损超过260.6亿。2025 年第一季度呢，也没好转，净利润亏损 14.19亿。

　　大悦城控股这边，也是连续三年亏损。2022年归母净利润亏损28.83亿，2023年亏14.65 亿，2024年更惨，亏了29.77亿，三年累计亏损73.25亿。再看大悦城地产，2022年、2023 年还能勉强赚点，归母净利润分别5.31亿和3.40亿，可到了2024 年，也扛不住了，亏损 2.94亿。

　　为了缓解压力，两家企业都没闲着，可债务压力依旧像大山一样压着。华侨城A在2022 - 2024年，有息负债分别约1281亿、1334亿、1304亿，到了2025年一季度，有息负债还有 1314.4亿，短期负债增至454.3亿，可货币资金呢，只有292亿。

　　为了回血，华侨城2020年卖掉丽江铂尔曼酒店，2023年又出售上海宝格丽酒店，2024 年连深圳艾美酒店都卖了。文旅项目也没放过，2023年出售成都安仁古镇项目，2024年出售剑门关华侨城等文旅项目的大量主体权益。

　　大悦城这边也没好到哪儿去。2024年，大悦城控股有息负债666亿，但净负债率攀升至97.1%，剔除预收的资产负债率达72.9%。大悦城地产在2024 年末，负债总额约736亿，一年内的应付账款、其他应付款、银行借贷等近164亿元。

　　和华侨城一样，出售资产也是大悦城的一条“求生之路”。 2023年，大悦城地产以6981万卖掉深圳宝安区的5套商业房地产，同年又底价 6423万挂牌转让旗下名都地产 100%股权，还以41亿底价转让上海中粮海景壹号三栋公寓楼。

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　　从1989年锦绣中华一炮而红开始，华侨城就摸透了一个逻辑：先砸钱造主题公园攒人气，趁着周边土地不值钱的时候低价拿地，等景区火了再卖房子，房价能比隔壁贵出一大截。这种用文旅勾地，用卖房养文旅的循环，在房地产上行周期甚是好用。

　　但现在这套玩法不太行了。重资产砸下去就像泼出去的水，回收周期太长了。北京玛雅海滩水公园、深圳前海欢乐港湾等新项目倒是赚足了品牌效应，但转化为利润太难，2024年华侨城旅游综合收入272.99亿，同比跌了13.03%；更要命的是地产销售，2024年卖了263亿元，直接比上年少了42%，2025年上半年94.9亿的销售额，同比还在掉。这就形成了死循环：文旅项目要不断砸钱维护，可地产销售掉下去了，没钱反哺文旅，最后两边都得饿着。

　　再看大悦城，走的是商业+地产的路子。母公司大悦城控股虽然亏得头破血流，但子公司大悦城地产靠着商业地产为主营业务，账上现金还能勉强转得动。

　　有意思的是，大悦城地产的命根子其实还是卖房。物业及土地开发板块近些年贡献近60-80%的营收，2024年这部分收入145.4亿元，占总收入的超73%，如上海、成都等大悦城项目，通过销售可售物业平衡现金流。2024年尽管大悦城地产总利润亏损，但大悦城地产物业开发净利润仍有7-8个亿。

　　真正的麻烦藏在商业运营里。某一线城市核心商圈大悦城，2024年客流量同比下降18%，租户平均租金水平下降12%。就说租金收入最高的北京朝阳大悦城，出租率从2022年的99%一路滑到2023年97%，2024年干脆跌破95%，只剩92%。

　　现在的市场环境下，不管是华侨城的文旅地产，还是大悦城的商业地产，抱着重资产，资金压得喘不过气，债务又大，手里的资产想变现都找不到下家。