21世纪20年代的中国房地产市场，正在经历一场深刻的变革。随着整体市场的持续萎缩，整个行业似乎进入了一个“磨底”的阶段。而这一切，早在几年前就被黄奇帆精准预判。

　　黄奇帆曾在多个场合提到，中国房地产市场正从“增量时代”转向“存量时代”。他预测，未来十几年，每年新房交易量将从顶峰时期的17亿平方米逐步降至10亿平方米以内，总量减少40%左右。这一判断在2025年已经初步应验。

　　2024年，全国商品房销售面积仅为9.7亿平方米，同比下降12.9%。进入2025年，1-6月份的数据显示，新建商品房销售面积4.58亿平方米，同比再降3.5%。如果全年保持这一趋势，全年成交量大概还会跌破10亿平方米大关，与黄奇帆的预言完全吻合。

　　如今的中国，城镇化率的提高让新增人口进城买房的需求逐渐饱和，结婚人数的减少导致婚房需求萎缩，过去三年的房价调整也让购房者信心受挫。

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　　曾经支撑房价上涨的“货币超发”逻辑已难以为继。M2增长率从过去的两位数回落至个位数，楼市作为“资金吸收器”的功能大幅减弱，房价失去了暴涨的土壤。

　　黄奇帆曾指出，未来房价既不会大涨，也不会大跌，而是趋于平稳，平均增长率与GDP基本持平。2025年的市场表现，正在验证这一判断。

　　以2025年6月的百城二手住宅均价为例，当月价格为每平方米13691元，环比下跌0.75%，同比下降7.26%。数据虽然看似“跌”，但并未出现断崖式下跌。主要还是政策层面的“托底”效应开始显现。

　　取消限购、降低房贷利率、减免税费等措施，正在为市场注入信心。尤其是核心城市，如北京、上海、深圳，房价的跌幅明显收窄，甚至部分区域出现企稳迹象。

　　眼下，黄奇帆提到的“法拍房”问题，正在成为影响房价的重要变量。2023年，全国法拍房数量已突破400万套，相当于全国年销售量的35.81%。

　　法拍房集中抛售，往往意味着房产持有者主动选择“断供”，不仅会加剧市场供应过剩，还可能引发银行不良率的上升。目前，地方政府和金融机构正试图通过“打折收房转保障房”的方式，缓解这一风险。一旦该模式推广，或将为房价提供新的支撑点。

　　黄奇帆曾在2021年指出，中国房地产企业负债率普遍超过90%，未来十年内，9万家房企将大幅缩减至1万家。这一预言在2025年显得尤为现实。

　　2024年，房地产开发投资额同比下降8.7%，新开工面积同比降幅达15.6%。房企的拿地热情降至冰点，土地市场“流拍”现象频发。曾经“疯狂拿地”的开发商，如今更倾向于“保命”策略：加速回笼资金、减少债务压力、优先完成清盘任务。

　　但并非所有房企都陷入困境，部分头部企业通过调整产品结构、布局保障房项目、探索“代建+运营”模式，逐步走出低谷。一些大型房企2025年上半年的保障房开发面积占比已提升至25%，这不仅为其带来稳定的现金流，也缓解了政府对“保交楼”的监管压力。

　　2025年的房地产政策，一方面，政府通过降首付、降利率、放宽限购等手段稳定市场信心；另一方面，这些政策也可能透支未来的调控空间。

　　2025年7月，央行宣布下调房贷利率至3.5%，这是继2024年后又一次“破4”调整。同时，多地政府推出“购房补贴”政策，对首套房购房者给予最高5万元的补贴。

　　这些措施短期内确实刺激了市场需求，但长期来看，可能加剧市场的“预期博弈”。购房者会等待政策进一步放松，而房企则可能因成本上升而放缓供货速度，导致市场供需失衡。

　　黄奇帆还提醒，房地产市场不能过度依赖短期刺激，而应通过结构性改革实现长期平衡。推动保障房建设、优化土地供应结构、引导人口向城市群集中等。虽然见效较慢，却是解决“房子是用来住的、不是用来炒的”根本矛盾的关键。

　　站在2025年8月的时间节点回望，黄奇帆的预言正在一步步变为现实。但未来楼市能否真正实现“新平衡”，仍面临多重挑战。

　　中国人口已持续三年负增长，且劳动年龄人口持续萎缩。支撑房地产需求的“人口红利”正在消失，未来购房主力将更多集中在“改善型需求”而非“刚需”。

　　2025年，地方政府债务规模已逼近70万亿元，土地出让收入同比下降40%。这种情况下，地方政府可能被迫通过“隐性债务”或“财政补贴”维持楼市稳定，但这无疑会加剧债务风险。

　　同时当下全球通胀持续高位运行，主要经济体货币政策收紧，这可能导致资本外流压力加大，进一步削弱楼市的外部支撑。

　　黄奇帆曾建议，刚需购房者应把握当前政策窗口期，但需注意“月供不超过家庭收入30%”的原则；改善型购房者可等待房价进一步调整；而投资型购房者则需谨慎，避免被套在高位。

　　具体到操作层面，购房者可重点关注以下几点：一是核心城市的“优质地段”仍有保值潜力，二是保障房政策的推进可能带来购房成本的降低，三是“租购并举”模式下，租房市场的规范化将为年轻人提供更多选择。

　　黄奇帆的预言之所以屡屡应验，是因为他始终站在宏观经济的高度审视房地产市场。从“交易量下降”到“房价趋稳”，从“房企出清”到“政策托底”，他的判断紧扣中国经济转型的主线年的楼市，正在经历一场“去杠杆”与“再平衡”的双重考验。这场考验也将深刻影响未来十年中国经济的走向。