近日，央行发布的2025年二季度金融机构贷款投向统计报告引发市场热议。数据显示，二季度末人民币房地产贷款余额达53.33万亿元，同比增长0.4%，增速较上年末回升0.6个百分点；而个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降0.1%，但增速较上年末提升1.2个百分点。这一增一减之间，折射出中国房地产市场正在经历的深刻调整。

　　房地产开发贷款余额同比增长0.3%至13.81万亿元，上半年新增2926亿元，这一数据表明，在政策支持下，开发商融资环境有所改善。自2024年以来，监管层通过调整“三道红线”政策、放宽预售资金监管等措施，为房企注入流动性。特别是在二三线城市，城市化进程加速带动了土地开发与商业地产扩张，房企战略转向多元化，商业地产、长租公寓等领域成为新增长点。

　　政策暖风不仅体现在融资端，更在于市场预期的引导。2025年二季度，部分城市取消限购、下调首付比例，叠加“以旧换新”等创新政策，推动土地市场成交回暖。数据显示，上半年300城住宅用地成交面积同比增长8%，房企拿地意愿回升直接拉动开发贷需求。

　　与开发贷形成对比的是，个人住房贷款余额同比下降0.1%，尽管增速较上年末回升1.2个百分点，但整体仍处收缩区间。这一现象背后，是多重因素交织的结果。

　　其一，房地产市场进入深度调整期，居民购房预期发生根本性转变。2023-2024年，全国新建商品住宅销售面积连续两年下滑，部分城市房价回调幅度超15%，导致“买涨不买跌”心态蔓延。其二，提前还贷潮持续发酵。2025年二季度，个人住房贷款新增510亿元，但上半年提前还款规模超万亿元，存量房贷与理财收益率倒挂成为主要推手。其三，人口结构变化与城镇化率突破70%后，刚需购房群体基数萎缩，而改善型需求受经济不确定性影响释放缓慢。

　　数据背后，是房地产市场冰火两重天的结构性特征。从区域看，一线城市在政策放松后成交企稳，但二三线城市仍面临去化压力；从主体看，国企开发商融资优势凸显，而民营房企信用修复仍需时间；从产品看，改善型住宅与保障性住房需求上升，而投资性购房基本退场。

　　值得注意的是，个人住房贷款不良率攀升成为隐忧。部分城商行、农商行个贷不良率超1%，反映出房价波动对高杠杆购房者的冲击。银行虽通过调整抵押率、加强贷后管理应对风险，但资产质量压力仍需关注。

　　面对开发贷与个贷的分化走势，政策层面需平衡“防风险”与“稳需求”两大目标。一方面，继续优化房企融资支持工具，推动项目“白名单”机制落地，防范系统性风险；另一方面，通过降低存量房贷利率、扩大公积金贷款覆盖面等措施，激活合理住房需求。

　　对于普通购房者而言，当前市场环境既是挑战也是机遇。刚需群体可关注政策利好窗口期，但需理性评估还款能力；投资者则需警惕“以租养贷”等高杠杆模式，转向资产质量与现金流匹配的核心资产。

　　房地产市场正站在新旧动能转换的十字路口。开发贷的回暖与个贷的疲软，既是周期调整的必然结果，也是转型阵痛的直观体现。在“房住不炒”基调下，如何构建以民生为导向的新发展模式，将是决定市场长期健康的关键命题。

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