行业调整从一开始的问题房企暴雷，到大量的民企躺平，再到万科等混合所有制房企的风声，再到国央企的规模利润同步下滑......据CRIC数据，全口径千亿房企数量直接回到2016年（11家）。

　　从市场角度看，市场剧烈下滑后的“史诗级”救市，也只迎来短暂的政策“甜蜜期”，从“5·17”到“9·26”，政策刺激下市场释放了短暂的热情，但更多的购房需求仍在潜伏，更多的投资需求则直接消失。

　　2024年，对于房地产来说是极为艰难的一年。这在身处其中的房企身上，体现得淋漓尽致。

　　房企年报发布后，我们对一些典型房企的2024年进行了集中观察和总结，其中有华润、中海、招商蛇口等过得还不错的央企，也有龙湖、绿城等口碑仍在的房企，也有在风口浪尖上飘荡了一年的万科。

　　第二曲线%，资管业务REIT破局：商业和公寓REIT成功上市后实现大资管的闭环。

　　其一，房地产行业高库存压力依旧存在，未来市场要回暖，长期看，需要重新构建一个大的商品房供求平衡关系；短期看，则依赖于商品房收储，房贷利率等政策的落地节奏与力度；

　　其二，落实“调节奏、调结构、调布局”三调投资策略，推动土储资源换仓和结构优化。

　　其三，仰赖存货管理策略，打响销售维稳战。2025年，华润可售货源货值为5009亿，其中存货占比为42%，比例较上一年降低11%。新货占比过半，销售去化率得到进一步保障。

　　华润2025年供货节奏主要集中在下半年，Q1只大约新推9%货量，即便如此，华润今年前2个月累计销售251亿，同比增长22%。在拿地端，今年前2月，华润连拿9宗地块，权益拿地232亿，成为行业第一。对比去年拿地意愿明显提升。看起来，华润25年意图以攻为守打开市场新局面。

　　全年销售合约额3107亿，同比增长0.3%，成为前十房企中唯一实现正增长的企业，权益销售排名行业第一。值得一提的是，中海在北上广深及香港五个城市实现销售合约额1640亿元，占年度总销售的61%。

　　在拿地拓储方面，中海年内投资力度虽出现大幅下滑，但在核心一二线城市的投资强度得到进一步加强。

　　不过，需注意的是，中海毛利率亦拦腰斩断，从2020年的30.1%降至2024年的17.7%。而在毛利率下行影响下，归母净利润录得近39%同比降幅，与2020年相比缩水超六成。

　　而对于未来的投资，中海管理层提出，将继续聚焦于一线和部分强二线城市，并积极关注机会型城市。在项目选择上更聚焦于项目确定性，包括现金流、现金利润情况。

　　与此同时，公司总资产减少5.3%，总负债减少6.3%，净资产减少3.4%；员工人数同比减少3000人，幅度为6%；董事、监事和高级管理人员的总报酬降幅约51%。

　　此外，2024年拿地投入锐减，全年只拿了26块，同比上一年拿地数目减少了53%，投资缩了61%。

　　招商蛇口快速收缩的目的，在于要“全面打造‘堡垒式’的资产负债表及‘棉袄式’的现金流量表”，传递出其对财务安全的格外重视。

　　收缩效果立竿见影，年报显示，招商蛇口全年经营活动现金流量净额320亿元，期末货币资金余额达1004亿元，达到近5年的最高水平。

　　2024年龙湖实现营业收入1275亿，股东应占溢利104亿，剔除公允值变动等影响后之股东应占核心溢利69.7亿，同比下降39%。

　　值得关注的是，运营及服务业务贡献收入267.1亿，同比增幅达7.4%，在总营收中占比提升至21%，贡献毛利额143亿，同比增长6%，占比70%。

　　报告期末，龙湖的有息负债总额为1763亿，较年初大降163亿。净负债率为51.7%。本次业绩会上，龙湖管理层也提出了当前的若干思考：

　　①2025年是龙湖债务结构转化的关键一年，也是最后一年，将持续降低有息负债总额，从2080亿一次性压降至1400亿（减少680亿）。

　　③力争28年第二曲线收入过半，届时，龙湖将成为国内地产行业首个完成收入结构转型的房企。

　　围绕这两项，一方面通过提升五大航道各自正向现金流去降负债总额，另一方面用长周期经营性物业贷款去替换3、5年的信用债融资。

　　对于净利润变化，主要是受存货减值影响。2024年，公司计提减值及公平值变动损失达49.2亿，较去年增长146%，

　　其二，寻找结构性的小众投资机会，例如去年苏州双湖板块项目，利润和溢价情况都较为可观；

　　近期，绿城人事出现变动，原董事长张亚东辞职，中交系高管刘成云“空降”接任。此番调整之后，绿城的央企属性或将进一步加强，中交集团亦将进一步提高对绿城的主导权。新的阶段，大股东中交集团的支持会越来越强。

　　不过，与利润规模形成鲜明对比，保利置业的资金库仍然充裕，截至年末现金总额高达347亿，同比增长8.8%。

　　据管理层透露：当前大部分房企投资策略都是聚焦核心，对比而言保利置业则要寻找适合自己的项目，一些单价太高或总价很高的项目对保利置业来说风险太大。

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　　对于保利置业以及类似规模的企业而言，当前在投资端或的确面临一个尴尬的处境，即：单价地王不敢拿，总价太高不适合，想要一些价值发现的地块，但操作难度又比较大。不像大房企有底气，又不像小房企灵活，不上不下极为难受。

　　实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%。从营收构成看，房开及相关资产经营业务贡献营收3010亿，占比87.7%，毛利率9.5%。

　　实现归属母公司净利润-494.8亿元，由上年的盈利转为大幅亏损，同比下降506.8%，这也是万科自1991年上市以来的首次年度亏损。

　　大幅亏损主要系对部分项目计提存货跌价准备。全年计提存货跌价准备81亿，相当于把未来三年的利润提前出置。另外信用减值264亿（主要来自于其他应收款），两者合计335亿，占到总亏损近70%。

　　截至2024年末，万科总资产12863亿，总负债9474亿，净资产3389亿，归属于上市公司股东的净资产约2027亿，资产负债率为74%，净负债率81%。有息负债合计3613亿元，较年初增长412亿元。

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　　【点评】万科这份年报是一份典型的行业转型样本，旧模式崩塌，新模式未稳，深圳国资入局能够暂时的续命，但真正破局，或仍需看销售及经营服务类业务的内生造血能不能转变成真金白银。

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