早在半年前，我 们已经提醒过大家要警惕房地产的二次探底，市场的每一次回暖都是出手的好机会。

　　而此次二次探底的迹象无论是从政策端的态度亦或是供需结构、预期管理，都能看出端倪。

　　先来看看政策端的态度 ， 一个标志性事件是6月13日的国常会对房地产市场的定调发生了变化。

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　　这一转变非常关键，因为在4月的ZZ局会议中，官方才刚对房地产市场持乐观态度，认为市场已进入稳定阶段，强调的是“巩固稳定态势”。

　　而从“巩固稳定”重新回到“止跌回稳”，短短两个月间政策判断发生了明显转向。

　　“止跌回稳”的重新出现，已经表明楼市出现较大的波动了，只是没有直接公布出来。

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　　不久前据国家统计局数据显示，今年5月全国商品房待售面积高达78142万平方米，再度创下近10多年来的历史峰值。

　　与此同时，二手房的库存量也再创新高。对比去年11月和今年6月重点城市的挂牌情况，深圳、重庆、成都、南京二手房挂牌数量均大幅上涨。

　　与天量库存并存的是“以价换量”的局面也在愈演愈烈，多个城市二手房价格正在下跌。

　　官方统计的70个大中城市的二手房价格数据，3月份还有10个城市房价上涨，但到了5月，仅剩3个城市在上涨。

　　华西证券的研报一直也在做数据追踪，目前二手房的成交同比增速已经回落到2023年9月24日政策转向前的水平。

　　我们要知道，2024年最重要的政策时间点就是“924”，它标志着政策开始刺激房地产市场。而现在的市场表现，甚至比“924”之前还差。

　　之前交易最活跃的上海、深圳、成都、杭州等城市，5月份二手房成交量也出现了断崖式下滑。

　　原因很简单：你挂出的价格并不是市场真实可接受的价格。如果没有成交，说明价格还得继续下调。

　　他的秘诀就在于主动降价“砸盘”，在房源供给充足、买家对比充分的市场中脱颖而出。

　　他总结了一条经验：要想快速出手，必须成为同类房源中最便宜、最敢降价的那个。

　　另外，他还发现了买家的一个共性心理：对房龄非常敏感。哪怕是装修更好、面积更大的老房子，也不如年限短、品质更新的房子受欢迎。哪怕价格更高，买家也更愿意接受房龄短的房子。 因此，房龄老的房子未来贬值的可能性更大。

　　他之所以坚定卖房，还有一个重要的原因：上海在2021年推行了“积分摇号”的新房政策，规定5年内不能转手。

　　未来不太可能通过房价上涨来盈利，更多依赖的是租金回报。如果租金回报本身就低，持有就毫无意义。

　　我们当时就说，“钻石化”趋势会加剧，只有核心地段优质房源能保值，大量普通资产会被市场抛弃。

　　二次 探底目前 才刚刚开始，这是一个加速下行的初期阶段，此时最明智的策略是果断地将次级资产置换为“硬通货”。

　　去年517政策出台带来短暂回暖，是为数不多的卖出窗口，但现在仍然不算太晚。

　　再给大家分享一个判断房地 产长期走势的办法，主要看三方面：一个政策，第二个金融条件，第三个新增需求。

　　第一，政府是否愿意再次扶持房地产。 当前国家战略重心在科技、制造业、大国博弈等方面，对房地产不再优先支持。

　　第二，金融系统是否放水、加杠杆。 看央行的资产负债表和居民部门负债是否增加，目前这两方面都没有明显扩张。

　　第三，是否有新增刚需支撑市场。 人口红利已逐渐消失，结婚率下降，城市化进程放缓，这些都意味着新增购房需求不足。

　　从这三个角度综合判断，当下房地产的长期走势并不乐观。你现在缺的不是认知，而是信息差和执行力。