近年来，房地产市场供求关系发生了重大变化，“去库存”成为稳定市场的关键。2024年4月30日，中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　在政策的支持下，楼市库存延续下行趋势。CRIC数据显示，截至2025年1月末，50个重点城市的狭义库存同比下降了11%。尽管如此，多个重点一二线个月。随着后续市场迎来阶段性放量，未来这些城市的库存预计将继续下降。

　　据CRIC监测，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%；按12个月测算去化周期，2025年12月末达21.53个月，环比持平上月。从趋势来看，2014年以来，消化周期最高点出现在2024年中下旬，按12个月测算去化周期，2024年9月达到24.05个月。

　　2024年9月26日，中央政治局会议首次提出“止跌回稳”，此后一系列政策推动下，2024年四季度整体市场走出上升曲线。受此影响，重点城市库存及消化周期明显下降。截至2025年1月末，50城新建商品住宅狭义库存较2024年9月最高点下降约2305万平方米，按12个月测算去化周期，下降2.52个月。

　　具体到城市，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月。从商品住宅库存面积看，成都最高达2240.67万平方米，其次是武汉1479.14万平方米，广州排第三，为1463.17万平方米。但结合去化周期来看，成都仅为18.8个月。2024年全年，成都新建商品住宅成交面积约1308万平方米，四季度受新政利好，成交面积达353万平方米，环比上涨27%。进入2025年，受核心区高改项目推动，1月成都商品住宅成交面积122万平方米，环比下降42%，同比上涨12%，较2024年2月春节月上涨92%。

　　由此可见，尽管成都库存面积相对较高，但从成交量和市场热度来看，成都整体活跃度仍居二线城市前列。重点一二线城市中，长春、北京、南宁去化周期较高，分别为36个月、28.5个月和25.7个月。其中，长春是唯一一个去化周期超过30个月的城市，主要受销售下滑和前期供应较大影响。北京库存面积1184.77万平方米，去化周期28.5个月，主要受郊远高库存板块影响。

　　综合库存及去化周期数据，2025年1月，广州和武汉库存面积超1400万平方米且去化周期在20个月以上。这两个城市外围区域存在供需失衡问题。例如，广州增城区和武汉东西湖区，2025年1月末库存套数占比分别达到23.12%和14.28%，较2024年末有所增长。对比2024年全年成交结构，可以看出这两个区域存在显著的供大于求情况。

　　进一步对比面积段来看，广州2025年1月末库存主力面积段为100-120平，占比21.64%，较2024年末下降0.07个百分点。武汉2025年1月末库存主力面积段为100-140平，占比近六成，较2024年末下降0.52个百分点。结合2024年全年成交结构，广州和武汉库存面积段与成交面积段基本匹配。

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　　受新房供应节制影响，楼市仍处于去库存周期，狭义库存波动下行。虽然部分重点城市去化周期仍高于20个月，但主要受外围区域供需失衡影响。在区域分化之下，随着整体市场进一步“止跌回稳”，各城市的低风险板块有望率先进入平衡发展的新周期。对于那些明显高库存的压力板块，在化解库存、稳定市场的基础上，可以引导产业升级与转型，优化城市功能布局，实现房地产市场与城市整体发展的良性互动。

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　　经历了去年四季度的业绩冲刺后，房地产企业的出货步伐有所放缓，加之受春节假期影响，房企在今年开年的销售业绩相对平淡。近期，上市房企陆续发布2025年1月销售简报，相较去年同期，下降的情况较为普遍