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Pg电子:泪已干!深圳客退场后东莞塘厦楼市的真相

发布时间:2025-02-21 20:54人气:

  如何在以镇街为单位的基础上,调动一座城市的优质资源,是东莞能否突破现在发展的重要议题。

  作为临深经济之首的塘厦,在新一轮发展中,依托东莞南站、新一代电子信息产业、迎接华为,它走出了更有力量、更具象化的城市进阶脉络。

  但如此庞大的新房供应,让塘厦在这个冷静的市场里,不免俗套的,陷入了内卷。

  率先来看,目前塘厦在售新盘约为11个,主流均价保持在约1.5-2.1万/平。

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  在营销策略之上,首付分期、赠送车位券等,只是基操;一路卷价格,塘厦在持续狂奔。

  比如刚加推13#、18#楼王的金众柏悦公馆,在楼王产品+约1.95万/平起精装+限时车位赠送的重重buff叠加之下,开年来项目热销不停,十分惹眼。

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  但金众柏悦公馆的狂欢,在塘厦,仅是独苗。目前,塘厦大部分的新盘,依旧在寻找自己的突破之路。

  房姐选取了上周末贝壳的有效成交数据,整个塘厦在周末两天内,成交4套。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  成交价格呢,在0.76-1.26万/平之间,几乎是近些年塘厦的价格新低了:‍

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  新房市场,冰火两重天,价格内卷;二手市场,成交价不断下探,刺激着市场的每一根神经。这,便是塘厦开年后市场的真实反馈。

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  所以,房姐在开年之际,很有必要重点着墨于塘厦。但塘厦的来时路,却显得格外的与众不同。

  从2019年至2022年,东莞楼市经历了异军突起-突飞猛进-停滞不前-逐步低迷的阶段。

  · 2019年,深圳客宠爱的塘厦,新房与二手库存几乎被扫光,迎来楼市高光时刻;

  · 2020年,在东莞全面开花的同时,塘厦因缺货断供,未曾参与到本轮的疯狂中。

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  它在2020年楼市周期中踩了空,2021年供货回归,大量旧改确认前期服务商、旧改项目入市。

  但政策导致深圳客户无法购买的限制、且一时间多个新项目同台竞争,塘厦的市场与此前已大相同。

  生不逢时,供货时期赶不上楼市红利周期。这,是塘厦在这一轮楼市周期里最大的地产矛盾。

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  尽管面粉市场所拍宗数不多,但势头持续上扬的面粉价格,对日后的面包市场产生了深远的影响。

  请看桂湾府前湾府地块,各大房企对标一连多涨、每开每爆的万象连城,由此开启一场硝烟弥漫的土拍大战。

  最终,前海控股血战126轮,以楼面价24618元/平+配建20%拿下,破塘厦最高地价纪录。

  就连三限房地块出让之时,产品也被限定不能高于39834元/平,以50%产权计算,限实际售价均价约为19921元/平。

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  作为2019年价格攀升最早的塘厦,2020年沉寂许久,以为2021年能大干一场,却因各种因素阻碍,楼市成交回落,价格开始走下神坛。

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  在城市经济发展上,作为东南临深片区的“领头羊”,仍然保持着扎实且向上的基本盘。

  只是楼市火热,塘厦缺货;楼市严控,塘厦供货。塘厦市场与东莞大市场,没有在顶峰相见。

  很遗憾,塘厦在这轮周期内,与其他镇街相比,其表现得更为拧巴。最强烈的拧巴,要属新房与二手房之间,出现了前所未有的极限拉扯。

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  所以,当2021年下半年,塘厦带着十余个纯新盘再度杀入楼市时,新房价已经冲击至疯狂的4万/平大关。‍

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  一方面,由于新政、严查首付来源等,深圳土豪客被屏蔽在塘厦市场之外;这一阶段,塘厦本地客成为了购房主力军,但他们对近4万/平新房价格,缺乏接受能力。

  另一方面,别忘了,还有曾经在2020年卖2万/平的那一波新房,进入了二手市场,将彼时的新房冲击得溃不成军。

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  在二手海量库存+次新房低价挤压的现实里,塘厦,几乎重新构建了一个新的楼市市场。

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  没错,得益于塘厦出色的产业落地+联动深圳的产业协同,塘厦依旧有不俗的城市基本面。

  譬如拿下2024年全市成交套数第6的金众柏悦公馆、首开即成交破百套的宏发万悦城等,依旧能在2024年脱颖而出,顺利走货。

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  回过头看塘厦走过的路,此前依靠深圳的逻辑,在现实中碰了壁。紧抱深圳客的大腿,已经完全走不通了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  当然,很庆幸在当下,我们看见了不断认真搞事业、疯狂协同深圳发展、积极招商引资的塘厦。

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