《“或跃在渊，无咎”2024 - 2025年上海楼市年报》深入剖析了2024 - 2025年上海楼市的发展状况，从经济背景、市场特征、客群分析到趋势策略，为房地产行业参与者提供了全面的市场洞察和决策参考。

　　1. 经济背景与政策导向：美元大周期进入下行阶段，中国货币政策采取“宽货币紧信用”，旨在平抑资产上涨压力。中国经济增长模式正从人力资本驱动向通过TFP（全要素生产率）稳定经济增长转变，地方化债通过债务置换、引导资本等方式推进。政治局持续关注房地产领域风险化解，全国房地产市场施行双轨制，新房市场未来或主要集中于核心一二线年上海楼市发展特征：上海频繁出台新政，聚焦刚需和改善客群，如放宽购房资格、降低置换成本等，但政策效用持续时间缩短。土拍规则调整，实施“双高双竞”“双放开”，土地供应向主城区倾斜，国央企成为拿地主力。新建商品住宅市场供应缩减，成交创近3年新低，市场进入去库存模式，总价段上移，豪宅市场供需两旺，极刚需市场萎缩。二手住宅成交量波动，挂牌量价走势受政策影响，置换改善客群受二手房成交周期影响较大。

　　Pg电子官方网站 Pg电子娱乐

　　3. 上海典型客群分析：豪宅客群受限购政策放松影响，“非310”高净值客群逐渐成为主力，客群呈现年轻化趋势，需求和区位选择分化。置换改善客群以35 - 50岁上海本地人为主，地缘属性强，购房理性，对产品综合要求高，受二手房置换链条影响大。首次置业客群以25 - 39岁人群为主，包括城市新锐客群和城市安家客群，关注性价比和生活品质，购房选择受一二手房价差影响 。临港封闭型市场客群以地缘客为主，市场受政策驱动明显，工作人口收入差距大，200 - 500万客群是购房主力，未来去化面临挑战。

　　4. 房地产市场趋势&策略：预计2025年政府推地意愿增加，土地供应向主城区倾斜，进入城市更新时期。上海商品住宅市场预计2025年上半年完成筑底。中短期内，3000万以上豪宅市场需求稳定释放，供应持续放量；置换改善客群是新房市场重要支撑，需求将稳步释放；首置客群受人才政策影响，潜在需求支撑力充足，但客群结构有所变化。针对不同客群，建议豪宅项目注重与客户建立情感联结；置换改善项目提升产品品质，合理定价；首置项目平衡价格与品质，满足客群基础需求 。

　　Pg电子官方网站 Pg电子娱乐