其一，预计中国房地产下行周期可能在2025年第二季度触底，但能触底有2个前提。

　　前提1，即政府通过收储政策有效降低库存。前提2，银行体系能消化约1万亿人民币的信贷损失。这两点做不到，中国房地产2025年二季度触底就做不到！

　　一线及新一线城市核心区次新房或率先筑底（如深圳、上海），而低线城市需更长时间调整！

　　而且虽然中国房地产的量已经基本调整完成，但房价还没跌到位，因此2025年房价仍然是下跌状态！

　　大摩表示：虽然24年9月末这一波政策，推动了一些主要城市楼市回暖，但因为地产的主要问题没解决，包括高库存、房价相对居民收入和租金回报率偏高等，所以这一轮回暖是

　　对2025年房价，对2025年销售量，对2025年新开工量，对24年926年救市四季度回暖的持续性看法……都体现出不太乐观的“适度走低”的研判，唯独对2025年二季度触底的量判断展现出乐观的一面。

　　大摩的偏悲观研判，与2025年重要城市房地产“新春第一会”的救楼市紧迫性似乎一脉相承。

　　其一、发改革表态，这个部委不一般，代表了中央对房地产止跌回稳全局的紧迫性。发改委，是一个具备全方位能力的牵头综合部门，在中央被誉为“小国务院”，在省级层面发改委号称“半个省政府”，此次新年出发改委表态房地产，代表了中央全局对2025年房地产的期待。

　　其二，直辖市重庆表态的看点在于“不是止跌回稳，而是企稳回升”，这个调调不一样，它意味着拉动房地产“更右”的风向在重要城市被确认或默许了；

　　因为投资对企业而言可是“真金白银”，不仅要有资金实力，更要对2025年深圳房地产趋势有整体向好、持续向好的预期，否则很难拿地爆发。

　　因为对比过去，地方救市一直是羞羞答答，而2025年新春第一会竟然官宣输出“企稳回升”、“房地产投资尽快恢复增长”这两个不一样的官宣，这无疑透露出一种部分城市高调复苏回暖房地产，全面复苏房地产生态（即不仅仅是销售复苏，而是销售、开工、投资、拿地全复苏），都被中央乃至地方默许和明牌了。线上获客不停歇，点击了解

　　当然，反过来逆向思维也说明，2025年开局就抢跑，就房地产抢跑，这也说明当下楼市内在的局面依旧压力巨大。

　　压力1：截止2024年3月共有23亿平方米的新房库存，相当于2023年新房销售29个月去化周期的库存水平，而低线城市的供应过剩问题更要严重得多。

　　压力2：大摩房地产团队估计，目前市面上存量新房超过30%库存实际是“死库存”。所谓死库存，指的就是那些整体质量比较差的房子，包括位置偏远，户型差，质量差等等。

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　　压力3：眼下一些在建的房地产项目未来也会有一部分转换为死库存，比例大概在20%左右。

　　这些死库存，因为位置过于偏僻，户型差，建筑质量差，即使2025年未来房地产市场稳定下来也很难形成销售，说的通俗点，死库存就是中短期卖不出去的房子。

　　尤其在如今城市中心低容积率，建筑新规，四代住宅，新户型对比之下，那些城市远郊的“死库存”，甚至送给别人都没人要。

　　在大摩看来，死库存不能称为库存，或是无效库存，这种死库存最终会由各方买单，但最终还是银行承担坏账损失。

　　眼下银行每年大概可以消化3000~4000亿房地产不良贷款，因此剩余30%的死库存可能会导致未来2~3年会再有1万亿左右的信贷损失，被各种市场参与者消化。

　　市场唯有等到这一批死库存基本消化的差不多了，才标志去库存成功，标志房地产下行周期的全面结束。

　　不过大摩比较乐观，大摩相信中国金融系统在未来2-3年内很容易消化这些损失！未来房地产是没有金融风险的。

　　数据说线年即使四季度销售环比上涨，但全年看，24年的全国房地产库存总量竟然不降反增，数据很打脸。

　　国家统计局数据显示，2023年末，商品房待售面积6.7亿平米；但2024年末，商品房待售面积竟然上涨到7.53亿平米，比上年末

　　拆开的看，截至2024年10月末，全国商品房已竣工待售面积为7.31亿平米，但仅仅2个月，24年12月末全国商品房待售面积进一步增至

　　某种程度上，单靠市场化去库存是不够的，真正最快、最好的办法还是政府收储。但过去收储虽然24年全国已经收储15万套，但依然面临两大典型问题。

　　其一、收储中央的3000亿资金还是额度过少，虽然黄奇帆预测未来不排除6万亿甚至10万亿收储，但目前还没官宣，或者2025年很难有落地。

　　但眼下房地产的问题，一方面经济下行，老百姓收入就业堪忧，所以市场化去库存显然速度和量级都不够大，但另一方面，政府大规模收储，商业模式又跑不通，收得越多，亏得越多，除非政府允许“战略性收储亏损”，（换取房地产基本面的大胜利），定性与思路不变，2025年政府收储“去库存”将依旧是

　　目前看，政府收储模式很难大规模铺开，大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市落地！

　　2024年房地产销售从23年的11.7万亿降低到9.7万亿，相当于丢了2万亿！

　　考虑到过去3年房价虽然下跌超过30%，但很可惜，房价收入比和租金回报率仍然没有大修复。核心在于过去3年，老百姓的收入，房租租金都在同步下滑，所以尽管房价大幅度下滑，但没有显著的“以价换量”的整体销量大提升。

　　大摩强调，如果2025年收入不稳住，如果经济难有明显的复苏，那么房地产基本不太可能单独复苏。

　　其一，大摩对比日本、美国、丹麦、西班牙、比利时等国家房地产下跌周期时后，认为中国房地产的“量”基本大调整已经完成，同时，房地产新开工面积基本已经降低至合理水平。

　　啥意思？也就是说，大摩判断，2025年，房地产的量基本在底部了，新开工面积也基本在底部了！

　　事实上，房地产销量过去3年从18.2万亿跌落到9万亿，住宅新开工面积从高峰期16.7亿平米跌落到24年的5.7亿平米，都腰斩了或是收缩了三分之二。

　　其二、大摩预计2025年地方政府财政收入不会进一步下降，到2025年土地收入对地方政府支出的负面影响已基本消失。此外债务置换计划将显著减轻市场对债务风险的担忧，也可以为地方政府支出提供适度的支持！

　　地方政府土地出让收入从2022年的8.5万亿骤降至2024年的4.87 万亿，叠加债务约束，2023-2024年财政收入减少4-5万亿，这显然对2023年，2024年的地方政府疲于财政收入不足，疲于还债，而缺乏对地方投资、公共服务、基础设施、营商环境、房地产救市的改善。

　　但2025年随着财政与货币的双发力，地方政府的债务压力环节，可以腾出手来抓投资、抓地产，抓消费，抓地方经济修复。

　　其三、预计政府2025年可能会推出第二轮增量刺激措施，广义财政赤字可能扩大。大摩还指出政府可通过发行特别国债来化解房地产库存，同时针对社会福利改革、加大生育补贴来变相减轻老百姓压力，提高住房需求。

　　所以综合看，4年的大跌之后，支撑楼市的好消息越来越多。相对2024年，2025年是更值得期待，拥有希望的一年。

　　整体看，楼市长期回稳，需要经济复苏和老百姓就业收入的改善，但短期看，大摩强调中国房地产2025年触底时间取决于库存去化效率、政策执行力度及金融系统风险化解能力，也的确戳中的2025年楼市转向的要点。

　　更长周期看，中国房地产经过4年超级大跌深跌之后，未必25年就一定是底，但乐观的看，2025年开局支撑楼市的好消息越来越多，对比2024年，