■ 2024年杭州政策脉络：需求侧重点发力，限制性政策全面取消，杭州创下史上最宽松政策环境

　　2024年，房地产领域迎来了一系列重要的新政策，中央和地方接力出台楼市新政，政策力度前所未有。

　　响应中央调控基调，杭州楼市宽松政策力度持续加码，全年出台各类新政20余条。重点从需求侧发力，全面取消限购、限价、限售等限制性政策，叠加降首付、降利率，创下史上最宽松购房环境，提升了购房者市场预期，促进需求积极入市。

　　精准指向二手房市场，全面取消二手房限购、增值税“5改2”等。3月最后一周新房成交超40万㎡，二手房周均成交增长112%。

　　实施近8年的限购全面解除。新政后四周新房周度成交环比增长41%，6月成交规模创年内新高，二手房交易活跃度也非常高；

　　全面取消限价、降首付等。叠加9.26中央一系列“止跌回稳”政策利好，10月以来杭州市场复苏信号明显，新政后四周二手房周度成交翻倍增长，11月成交量创历史新高。新房去化流速明显加快，开盘热度较高，12月成交翘尾，仅次于6月份。

　　■ 政策反馈：新房限价放开后，土拍热度明显提升，高溢价率地块频出，楼面价冲高

　　。2024年溢价率TOP15地块中，仅4宗为限房价地块。溢价率最高的是北干东单元地块，溢价率接近80%，创下2018年以来杭州宅地溢价率新高。

　　典型如：11月29日，浙江国丰竞得的南部卧城板块楼面价上涨73.9%，突破22000元/㎡；10月22日，绿城以楼面价50717元/㎡竞得钱二宅地，地价上涨近60%，刷新杭州宅地楼面价纪录（此前为凤起潮鸣的45368元/㎡）。

　　■ 整体市场：宅地供应缩量提质，2024全年揽金1169亿元，高居全国第三

　　■ 供应结构：供地向核心城区倾斜，主城四区宅地成交占比显著提升，外围区域以低密地块为主

　　■ 土拍热度：受供地结构和限价取消双重影响，土拍加剧冷热分化，优质板块宅地溢价率走高

　　受限价取消和供地结构影响，区域热度分化显著。不同区域楼面价走向存在差异化，

　　等区域地价领涨；余杭、钱塘楼面价维稳；富阳、临安地价下调显著，下调幅度在30%以上。

　　以34.4%和27.9%的溢价率领跑，土拍热度高企。主城&区域核心以及近主城低密地块竞争激烈，溢价率屡创新高。典型如

　　建发未科单元地块揽获年度总价TOP1，绿城江湾新城地块成为新的“单价地王” ，萧山北干单元地块溢价率领跑

　　■ 房企拿地格局：民营房企土地参拍活跃，滨江、绿城、建发拿地金额断层领先

　　本土房企依旧拿地占主导地位，权益拿地金额占比近70%，提升了近10个百分点

　　；外来品牌房企参与度则明显下降，占比仅30%，建发房产、中海地产、招商蛇口拿地积极性相对较高。

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　　从企业性质来看，民企参拍活跃度高，2024年权益拿地金额合计占比48.3%。尤其是本土民企

　　，拿地份额达44.9%，除滨江、西房持续拿地之外，天阳地产、浙江英冠控股等民企也回归土拍市场。

　　绿城中国、滨江集团、建发房产稳居前三列，权益金额合计超700亿元，占比超60%

　　■ 整体市场：大环境影响、供应缩减等因素叠加，2024年新房成交创近五年新低

　　■ 月度走势：全年市场走势波折，二、四季度受限购、限价全面放开的影响，市场热度领跑

　　一季度，1、2月份市场低迷开局，新房成交跌入谷底；3月份受供应增多和二手房限购取消叠加影响，成交大幅增长；

　　二季度，限购全面放开，叠加供应放量，成交达到年度高位，尤其是6月供销旺盛，成交规模创年度新高；

　　四季度，“新杭五条”出台，限价全面放开，叠加中央一系列利好，市场热度回归，12月成交翘尾。

　　■ 区域市场：杭十区住宅供销规模全线收缩，未科、运河新城、下沙金沙湖揽获板块成交TOP3

　　分区域来看，2024年杭十区新房供销规模全线下滑，萧山区成交降幅最大（41.3%），钱塘区降幅较小（仅5.8%）。近郊区依旧是供销的主力区域，余杭、萧山年度成交规模都在120万㎡以上；

　　，成交总面积都在27万㎡以上。以上板块2024年诞生了多个引爆楼市的“现象级热盘”，强势支撑了板块整体成交量。

　　■ 住宅库存：截止2024年市区总库存1223万㎡，去化周期18个月以上，去库存压力逐圈层递增

　　近年来杭州政府有意识控制推地规模，住宅库存规模也持续下滑，但由于去化流速减慢，去化周期有所延长。

　　截止2024年12月，杭州市区住宅总库存为1223.1万㎡，按照近一年月均去化速度计算，需要超18个月才能去化完毕，较2023年延长了4个月

　　，短期可售和中长期隐性存量去化周期都在9个月以内；越往外围库存压力越大，临平长期去化周期在19个月以上；富阳、临安尽管近年来推地少，但仍面临较严峻的去化压力，短期和中长期去化周期都在20个月以上。

　　■ 月度走势：二手房月度成交受新政影响呈点状脉冲特征，四季度新政组合拳下规模冲高

　　■ 区域成交：中心城区需求扩容，未来科技城、翠苑、良渚新城、北部新城和临平新城成交位居TOP5

　　杭八区中，余杭、上城、萧山和拱墅均有13000套以上的房源成交，四大区域城区面积大，新增常住人口多，且二手房源众多，是杭州二手房成交的主力区域。各大板块中，余杭区未来科技城、良渚新城和北部新城成交规模都在2500套以上，分别位居板块成交TOP1、TOP3、TOP4。西湖区翠苑板块成交2691套，位居第二；临平新城成交规模居第五位。萧山开发区和钱江世纪城板块二手房源也备受客户青睐。

　　■ 法拍房市场：全年成交1560件拍品，交易活跃度有所提升，但成交周期延长

　　2024年杭州法拍房市场交易活跃度尚可。全年新上拍品1726件，较2023年减少了458件；成交规模略有提升，杭十区共计成交1560件拍品，较2023年增加10件，成交率较2023年提高了2.7个百分点至56.3%，流拍率也下降超13个百分点至17.2%；

　　但相较于2023年，法拍成交金额小幅下降3.2%至52.1亿元，成交周期较2023年延长了7天。

　　■ 政策预判：2025年预期政策仍有一定的释放空间，供需两端齐发力促进市场“止跌回稳”

　　2024年12月25日，住建部工作会议明确了2025年全国住建工作的重点任务，其中持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重。预计2025年中央政策将持续发力，为市场修复提供支撑。

　　当前杭州楼市政策已经应出尽出，限购限价限售等限制性政策全线放开，购房成本也大幅下降，已经创下历史最宽松购房环境。

　　一方面，已出台政策的加快落实，如计容新规、购房补贴等。另一方面，将进一步积极探索激发市场活力的新办法，供给、需求两端齐发力促进市场“止跌回稳”，如税费减免、以旧换新、国企收储等等。

　　■ 新房市场预判：2025年整体规模难有较大突破，市场化驱动下产品力全面提升，房价体系重塑

　　2024年杭州新房市场虽受大环境制约，商品住宅成交面积同比萎缩约3成，但凭借政策利好带动与优质项目支撑，市场活跃度尚可，年底 “翘尾”现象显著。

　　2025年楼市的持续修复和发展，归根结底还要取决于宏观经济环境的稳定和居民实际购买力的提升。2025年新房市场整体或呈现出“量跌价涨”的分化走势，市场将呈现更为多元化的特征。

　　■ 二手房市场预判：2025年市场规模大概率下滑，二手房价走势或进一步分化

　　2024年，杭州成交量创年度新高，同比增长超3成，首次超过新房成交规模。2024年杭州二手房市场表现出来的韧性，更多的是政策带动与购房者心理预期共振的结果，并非市场基本面的根本好转。

　　当前杭州利好政策应出尽出，效果有限，预计2025年市场规模大概率下滑；

　　，核心城区、有优质学区、便利交通等优质资源集中的区域，房价可能保持相对稳定，甚至有小幅上扬的空间；相反，边缘区域&交付量较大的区域，可能面临更大的降价压力。

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