研究经济形势的政治局会议，今年一共开了四场，每一次都对房地产提出了殷切指示。2024年末的中央经济工作会议，更是在「止跌回稳」前加了「用力」一词：「持续用力推动房地产市场止跌回稳。」这表明中央对于楼市情势，有着清醒而精确的判断。

　　●我们的看法：什么时候才是真正的「止跌回稳」？至少有两个观测标志：第一，刚需大量返场；第二，三四线城市房价完成筑底（即次新二手房不再跌）。

　　2024年12月25日，住建部在全国住房城乡建设工作会议宣布：全国保交房攻坚战已交付住房338万套。

　　●我们的看法：338万套的成绩固然值得欣慰，但距离最终的胜利至少还有超过一半的路程。在保交房工作取得根本性的胜利之前，楼市行情很难获得根本性扭转。保交房，保的不止是交房，更是市场信心的真正修复。

　　国家统计局数据显示，2024年1-11月，全国新建商品房销售额为85125亿元。虽然全年数据还没出来（国家统计局将在2025年1月15日前后公布），但可以确定的是全年10万亿元的销售额，是不可能有了——这是2016年以来首次跌破10万亿元。

　　●我们的看法：在2024年之前，大多数人的共识是哪怕中国房地产市场再不景气，哪怕再跌跌不休，一年10万亿的市场规模还是会有的——10万亿是一条牢固的底线，不太可能会击穿的。但事与愿违，10万亿还是被击穿了。同时被击穿的，不止是商品房销售额，更是金融、税收、消费、家庭资产、建筑业与制造业的生产订单等等领域的市场信心。恰如阿里巴巴董事局主席蔡崇信所言〔2024/4/3〕：「房地产市场低迷带来了节俭效应。平均而言，房地产价格已经下降了30%。在人们的资产中，很多财富都与房地产捆绑在一起，当房价下跌时，他们就会感觉自己不再富有，所以想要存钱，减少消费。」

　　2024年高考，河北一考生以665分全省477名捡漏清华大学土木建筑专业（清华与北大在河北全省的录取人数共计约300人）。土木建筑专业曾经是清华排名前三的专业。自本轮房地产困境爆发（2021年下半年）以来，清华大学、同济大学、东南大学等「建筑老八校」的土木建筑专业高考录取分数线均猛烈下降。

　　●我们的看法：这是房地产困境毛细血管式的传导效应。房地产困境，还将无孔不入地传导到社会生活的方方面面。

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　　2024年8月7日，绿城竞得上海徐汇滨江宅地，楼面地价达到131045元/平米，刷新了全国住宅的最高单价。

　　●我们的看法：如果不是因为上海还在执行新房限价，它的楼面地价就不止13万元/平米了，可能是15万元/平米甚至是20万元/平米。所以，严格来说，这块地也不是真正的「地王」，它是被行政之手打了折扣的「地王」，而不是市场化意义上的「地王」。低靡的楼市迫切需要来自「地王」的加油鼓劲，「地王」有助于提振楼市信心；但是很遗憾，2024年全国各地并没有真正的「地王」诞生。

　　2024年1月4日，广州发送首张「房票」。曾经风靡三四线城市尤其是县城的「房票安置」，在时隔多年之后也成为了广州这座超级城市的一项楼市提振措施。「房票安置」是让拆迁户携拆迁款进入商品房市场。「房票安置」是同时创造需求与购买力。

　　●我们的看法：「房票安置」仅仅只是一个技术手段，它的效力取决于拆迁力度。2024年末的中央经济工作会议〔2024/12/11-12〕明确提出「加力实施城中村和危旧房改造」。我们需要关注的是，会「加力」到什么程度？能否把城中村改造切换到上一轮的棚改模式？倘若城中村改造能像当年的「棚改」一样被上升为一个政策框架（按通俗说法就是一个「万能筐」），把有效用的微观措施都往里装，那么楼市的复苏就会有强劲的动能。

　　2024年9月21日，万科成立四十年，万科董事会主席郁亮发文说：「万科不是一个没经历过低谷的公司，我们不是一支没经历过挫折的团队，只要我们对事业的信念还在，只要我们创造优势的能力还在，只要我们健康的体魄还在，我们就可以相信春天会来的。」

　　2024年4月14日，万科坦陈「当前的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压」。

　　●我们的看法：当一家房企遭遇流动性问题，决策者往往会用大量的精力和资源去调债务结构，这固然重要，但可售货值结构的调整同样不可忽略。一味的卖卖卖（出售优质资产），只会导致可售货值结构越来越恶化，最终导致流动性的进一步瘫痪。所以，在「缩表生存状态」下，必须拿出一定的资源与足够的重视度，去补充优质货源。在优质城市的热门区域拿地，就是为了获取活水。现在拿地，还会是活水吗？会。原因有二：第一，当前楼市虽然仍处于低谷，但「存在结构性热销」，即优质地段产品力出众的楼盘仍然能够热销；第二，不少城市的地价已经回调，操盘空间更大。

　　2024年9月20日，贝壳旗下公司贝好家以42.19%的溢价率（总价10.76亿元，楼面价27300元/平米），力压十几家房企，在成都竞得锦江区金融城一宗宅地，并宣布将全程单独操盘。

　　2024年，贝壳在西安、成都、杭州、上海等城市土拍市场均有斩获，拿下的宅地或与头部房企合作，或自行操盘。

　　贝壳全程单独操盘，主要不是为了赚房地产开发的钱，而是为了给他们的轻资产模式打样，给他们念叨了很久的「C2M」做一个可触摸的示范区——贝壳对于贝好家的定位是「数据驱动的住宅开发服务平台」，强调的是「C2M」能力〔Customer to Manufacturer，从消费者到制造者〕。

　　●我们的看法：大数据能驱动出好产品吗？大数据在销售环节能起到不小的作用，但在产品研发环节，大数据能起到的作用非常有限——如果你只是要迎合客户的表层需求，那么大数据或许会有一些用场；但如果你要引领客户，要洞察客户的潜在需求，那么大数据的作用就很有限了。对于住宅产品研发来说，生活洞察力的重要性远胜于大数据。我们所说的「生活洞察力」是指：在建筑、景观、室内、物业服务、社群组织等各个领域均有很高专业素养的专业团队，不断在真实的生活场景中，洞察出客户的痛点或潜在需求。「生活洞察力」不是靠做一些数据分析或搞几次客户深访就能获得的能力，它需要经年累月的沉淀，需要持之以恒的热情。当然，我们还是乐见贝壳的成功。

　　2024年，大部分城市都出台了容积率计算新规，让阳台、露台、飘窗、地下空间、风雨连廊等室内外空间少占甚至不占容积率，这在客观上可以让购房者获得更好品质、更高得房率的新建商品房。

　　●我们的看法：实际上，计容新规是政府发放给购房者的隐形福利，懂的人才懂。

　　2024年11月18日，李强总理在北京参观调研中国建筑科技展时说，要「着力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子」。此前，住建部对于好房子的描述一直是「绿色、低碳、智能、安全」。

　　●我们的看法：总理用「舒适」替换「低碳」，不是说「低碳」不重要，而是「低碳」与「绿色」这两个词其实可以相互指代。总理提出了「舒适」这个维度，给了「好房子」更科学的内涵。房子不止是物理意义上的建筑空间，「好房子」必须以人为中心。「舒适」正是一种以人为中心的具体感受，它既包括物理层面的「舒适」，也包括精神层面的「舒适」——周到的物业服务、和睦的邻里关系、丰富的社群活动、建筑的文脉辉光、植物给予的物候感知、造园艺术对于大自然的浓缩、沿街面的高级烟火气等等等等，都是精神层面的「舒适」。所以，给美好的事物下定义，是一件很严肃的事情。定义，在本质上就是一种指导思想。定义不科学或不精确，发力点就会紊乱，执行力就会大打折扣。