2024年，房地产行业迎来了供需关系发生重大转变的关键一年。政府在多次重要会议上对房地产行业进行了全面部署，明确了发展方向。与2023年相似，上半年政策并未推出过多重磅刺激，而是侧重于对现行制度的优化调整，旨在规范市场秩序，完善行业发展新模式，政策力度相对温和。到了下半年，地产托举力度全面升级。

　　上半年，房地产政策延续宽松主基调，央行、金监总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比，取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门槛，减轻居民按揭负担。其中，“5.17新政”标志着政策转向的开始，上海、成都、深圳、武汉等地新房市场活跃度有所提升，二手房市场也迎来点状复苏。但复苏持续性不足，市场短暂复苏后出现回落。

　　下半年政策力度和频次均显著增强，转向“托举并用”。尤其是在历经7月-8月的市场低迷后，9月24日和26日，从央行的全面托举，到政治局会议定调“止跌回稳”，行业迎来转折点。会议提出的新提法不仅明确了房地产发展方向，也为低迷的购房预期注入强心剂。

　　随后的10月17日，五部委发布“四个取消、四个降低、两个增加”政策，持续为市场添火。在一系列政策加持下，市场各项指标显著改善，企稳迹象明显。

　　12月的中央政治局会议及经济工作会议再次强调2025年房地产市场走向，政策基调转向化风险、稳主体、稳市场。政府明确提出将持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。同时，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

　　在供给端，金融支持持续加码，政策致力于帮助市场去库存和恢复企业运营能力。融资协调机制加速推进，房企“白名单”持续扩容。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。此外，金融政策对存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造等给予强有力支撑，并出台专项债和提高央行资金比例等举措。

　　在需求端，政策以“组合拳”形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和积极性。居民购房门槛和成本大幅降低，购房环境宽松。需求政策主要聚焦在“四个取消、四个降低、两个增加”，其中取消限购、限售、限价等政策贯穿全年，尤其在一线城市取得显著成效。同时，降低首付比例、取消利率下限、降低公积金利率等房贷政策也变得更加宽松。

　　总体来看，2024年房地产行业在政策引导下经历了从优化调整到全面托举的转变。未来，随着政策的不断完善和落实，房地产行业有望实现更加健康、稳定的发展。政府将持续关注市场动态，及时调整政策方向，确保房地产市场的平稳运行。

　　2024年，全国房地产政策调控呈现出广泛且高频的特征。据58安居客研究院不完全统计，2024年全年，全国各省市地方出台购房支持性政策约1132次，频次同比去年增长28.0%。

　　从1月开始，各城市便积极发布松绑政策，无论是发布政策的省市数量还是频次，都处于平均较高的水平。在1月、5月、7月、9月、10月这几个月，全国典型城市出台地产政策频次处于高峰期，都超百次。尽管四季度后期政策出台频次有所降温，但政策松绑的力度和范围依然显著。

　　在各项对房地产托举的政策中，放松公积金贷款、解除限贷、购房补贴三类政策最为频繁，这些政策从资金层面给予了购房者更多的支持，降低了购房门槛，刺激了市场需求。

　　从需求端政策内容来看，北上广深等30个大城市放松了限购政策，仅剩下北京、上海、深圳、海南仍有局部限购，其余城市均取消了限购。这一举措极大地释放了购房需求，促进了市场的活跃度。

　　此外，南京、重庆、合肥、杭州等多个城市也放松了限贷政策，通过调整限贷套数等方式，减轻了购房者的负担。

　　同时，深圳、郑州、天津等城市放松了限价政策，允许开发企业自主定价销售，增加了市场的灵活性。

　　另外，深圳、重庆、成都等城市还放松了限售政策，使得购房者在购买新房后，可以将名下处于限售期的二手房上市交易，提高了市场的流通性。

　　综上所述，2024年全国各城市的房地产政策调控广泛且高频，通过多种方式从资金、需求等层面给予了购房者更多的支持，促进了市场的健康发展。

　　春节后，随着国务院开启房地产化债，楼市趋稳的态势愈发明朗，市场信心逐步转向，客户线上看房热情上升，新房找房热度小幅上涨，市场需求得到逐步释放；随着市场信心的转向，市场需求脉冲式释放。2024年全年，伴随着政策逐步释放，市场需求不断得到满足，新房热度逐步趋于平稳。整体来看，由于政策阶段性逐步放松，市场起伏变化相较于23年明显变小。

　　全国重点66城2024年全年热度指数相比2023年下降5.3个点,2024年内热度指数于3月份达到最高峰值，这一数值较2023年下降5个点。12月新房找房热度指数同比下降5个点。找房热度指数同比降幅趋于平缓，有收窄的趋势。

　　对比2023年，一线城市全年新房找房热度指数下降6.42个点,新一线个点,二线月，各梯队城市新房找房热度指数继续回落，一线城市、新一线、二线城市新房热度指数下降约3个点，二线城市、三四线城市新房热度指数分别下降2个点和1个点, 三四线城市略好于其他能级城市，如秦皇岛同比新房热度指数微微上升。一线个点，,北京、广州和深圳热度分别下降8.5、3.2和5.7。新一线年全年热度均呈回落趋势， 杭州、天津、武汉热度分别回落3.8、4.0和4.6，在新一线线城市中表现相对较好。

　　2024年，70-90平方米2室、3室 ，占比较2023年减少0.52 和0.45个百分点，刚性需求占比继续维持下滑的趋势；90-120平方米2室、3室户型新房找房热度占比较2023年减少0.27 和2.03个百分点，刚改需求虽然占比仍最大，但是下降幅度高于刚需。

　　与此同时，120-150平方米、150-200平方米、 200平方米以上四室及以上户型的热度占比仍然维持向上的趋势，改善型需求维持上升态势，保持着良好的韧性。 市场需求结构仍然维持着刚改为主，但是改善需求占比提升的状态。

　　2024年，一线房以上户型新房找房热度占比同比上升4.25个百分点，虽然三房仍为主流选择户型，但是1房、2房、3房户型均同比占比下降。从面积来看，一线平方米的热度占比也出现了下降，下降1.22个百分点；而120-150平方米同比占比上升0.3个百分点，150-200平方米同比占比上升0.62个百分点，200平方米以上同比占比上升1.3个百分点。由此可见，一线城市面积虽然主流选择面积段仍然为90-120平方米，但是却有面积越大同比占比上升越快的特点。

　　新一线房户型新房找房热度占比从47.63%降至44.63%，4房及以上户型热度占比从41.56%上升至45.21%。从面积来看，新一线城市中热度最高的面积段由90-120平方米转向了120-150平方米；同比占比上升的面积段为120-150平方米同比占比上升0.73个百分点，150-200平方米同比占比上升1.02个百分点，200平方米以上同比占比上升1.7个百分点。新一线城市改善需求的占比扩大趋势出现了明显转向，面积越大同比占比上升越快。

　　二线房户型新房找房热度占比从49.15%降至46.53%，4房及以上户型热度占比从36.65%上升至40.51%。从面积来看，二线城市也完成了转向，热度最高的面积段由90-120平方米转向了120-150平方米；同比占比上升的面积段为120-150平方米同比占比上升1.3个百分点，150-200平方米同比占比上升1.18个百分点，200平方米以上同比占比上升1.18个百分点。二线城市虽然也完成了转向，但占比上升最快的面积段为120-150平方米面积段。

　　三四线房户型新房找房热度占比比从55.76%降至53.25%，4房及以上户型热度占比从32.11%上升至35.79%。从面积来看，三四线城市中热度最高的面积段由仍然为120-150平方米；同比占比上升的面积段为120-150平方米同比占比上升0.84个百分点，150-200平方米同比占比上升2.1个百分点，200平方米以上同比占比上升1.32个百分点。三四线城市维持了钟爱大面积的特征，三个大面积占比均有不同成都上升，占比上升最快的面积段为150-200平方米面积段。

　　一线城市显示出面积越大占比上升的趋势越快的特征，而新一线平方米的转向，但是新一线与一线一样面积越大占比上升越快，而二线平方米面积段占比上升最快。三四线则维持了钟爱大面积的特征不变，但是对超大面积钟爱没那么强烈。

　　2024年重点66城月均项目量同比减少1.5%,其中在售项目同比小幅增加0.38%,待售项目同比减少15.04%,尾盘项目同比减少3.71%，整体来看供应项目数量仍在减少。12月份，新房项目总量环比减少0.82%,其中待售项目减少比例最高，一方面由于临近年底新开项目减少，另一方面开发商面积年底冲刺，更加注重在售项目去化。

　　一线年全年新房供应量明显增长，在售新房项目数量月均同比增加22.12%,待售新房项目数量月均同比减少18.13%,新房项目月均总数增加12.84%。12月，一线城市新房待售、在售项目与尾盘总数环比增长0.62%,其中在售项目增长1.08%,待售项目减少0.85%，尾盘项目减少2.56%。

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　　新一线年全年新房供应量略微下降，在售新房项目数量月均同比减少0.62%,待售新房项目数量月均同比减少14.91%,新房项目月均总数减少2.58%。12月，新一线城市新房待售、在售项目与尾盘总数环比减少1.27%,其中在售项目减少0.78%,待售项目减少5.62%，尾盘项目减少0.74%。

　　二线年全年新房供应量略微下降，在售新房项目数量月均同比减少1.56%,待售新房项目数量月均同比减少10.66%,新房项目月均总数减少3.44%。12月，二线城市新房待售、在售项目与尾盘总数环比减少1.07%,其中在售项目减少1%,待售项目减少3.86%，尾盘项目减少1.13%。

　　三四线年全年新房供应量下降，在售新房项目数量月均同比减少4.55%,待售新房项目数量月均同比减少20.23%,新房项目月均总数减少5.79%。12月，三四线城市新房待售、在售项目与尾盘总数环比减少0.24%,其中在售项目减少0.78%,待售项目减少6.25%，尾盘项目减少6.25%。

　　2024年，全国重点66城新房找房均价19413元/平方米，同比上涨2.14%。全年来看，新房找房价格同比多数月份处于基准线年的价格变化，走势更为陡峭。12月份，66城新房在售均价19471元/平方米，同比下降0.004%,环比上涨0.71%；同比半数城市找房均价上涨，泉州涨幅最大，温州跌幅最大。

　　一线月除北京新房找房均价同比上涨4.6%之外，上海、广州、深圳找房均价均同比下跌。具体来看，广州12月找房均价下跌4.5%,深圳找房均价下跌3.3%，上海找房均价下跌0.9%。

　　新一线年全年同比新房找房均价均同比上涨，2024年下半年后找房价格同比波动较为陡峭。

　　12月，新一线城市中多数城市找房均价同比上涨。具体来看，重庆同比找房均价涨幅最高，上涨4.4%；东莞同比找房均价降幅最高，下降5.6%。

　　二线年全年下半年开始在同比下降状态中波动，但是同比涨跌幅在-1.5%-1.5%之间。

　　12月，二城市中约三分之二城市找房均价同比下降。具体来看，泉州同比找房均价涨幅最高，上涨10.4%；温州找同比房均价降幅最高，下降8.6%。

　　三四线年除2月以外，其他月份同比新房找房均价均同比上涨，2024年找房均价同比变化较大，但同比涨幅维持在5%以下。12月，三四城市中约三分之二城市找房均价同比上涨，不过在66重点城市中三四线个。具体来看，海口同比找房均价涨幅最高，上涨7.1%；咸阳找同比房均价降幅最高，下降5.9%。

　　近一轮周期，全国市场经历了40个月左右的筑底和盘整，单月量价同比均在2024年Q4探出 “0点”水位。根据历年全国商品住宅销售数据，结合找房热度趋势，我们判断12月全国商品住宅销售面积约为8545万㎡，全年累计销售面积约8.1亿平方米，同比2023全年下降14.8%。

　　我们研究了48个城市的新房项目产品，筛选出了销售状态为在售、待售及尾盘，物业类型为住宅与别墅的新房项目；在进行户型产品的划分时，我们综合考虑了卧室个数和面积段两个维度——根据卧室的个数，我们将户型从1个到6个以上卧室细分为六大类；在面积段的划分上，我们设立了从70㎡以下到220㎡以上七个具体的类别。

　　采用赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）来测度户型产品的同质化程度。住宅产品的赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）是指一个城市内各个户型产品数量在所有参与计算户型产品数量中所占比例的平方之和，再乘以10000得到相应指数。一般的研究经验认为，HHI值超过1000，则该城市的户型产品具备同质化特征，且HHI的值越高，反映出该城市户型产品的同质化程度也越高。

　　通过梳理和对比上下半年的HHI指数，我们发现重点城市中中山户型同质化程度最高，东莞、南昌、徐州、武汉等重点城市也位居前列；相对应的，哈尔滨同质化程度最低，长沙、杭州、福州、天津、北京等城市户型产品更加多元。其次，整体来看，户型差评同质性程度近半年来有所下降，重点城市HHI指数平均变化幅度为-4.0。

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