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房地产市场交易税负已降至史低EH视点【2024年11月第2周】

发布时间：2024-11-18 03:55人气：

　　11月第2周，“止跌回稳”的重要举措之一的专项债支持收购闲置土地新政正在逐步落地。11月11日，自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知。

　　对于回收回购的土地范围标准，《通知》强调应优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，同时，其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

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　　对于收回收购的价格标准和程序，《通知》提出，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收地块开展价格评估。在对比评估价格和土地成本，形成基础价格的条件下，通过综合考虑、集体决策确定收地价格，同时还明确了报人民政府批准确认等要求。

　　今年以来房地产投资、销售等数据明显下滑，不少房企面临着较大的运营压力，通过专项债允许专项债收购闲置土地，有助于改善地方政府和房企的资金流动性和债务负担。不过，目前专项债收购闲置土地政策还有许多细节待明确。同时，由于回收后的存量土地并不具备特别的开发优势，如何结合地区规划、保障性住房等公共工程建设需求提升土地资源利用效率也是值得关注的一个问题。

　　另一项重磅政策是11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，涉及多项房地产税收优惠政策。主要内容包括：

　　不论首套住房或二套住房，面积为140平方米及以下的，均按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税，二套住房减按2%的税率征收契税。

　　取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，购买2年以上（含2年）住房对外销售的，免征增值税。

　　本次发布的多项税收优化政策，对于购房者、房企均能够产生实质性的利好。对于购房者来说，契税、增值税下调，能够降低部分置业成本；对于房企来说，土地增值税预缴税额下调，可以缓解企业资金压力。

　　根据10月销售数据来看，楼市已经有了“止跌回稳”的倾向，随着财税政策的落地，房地产行业的修复速度或能有所加快。

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　　E50房企本周共在公开市场上发行了18亿元的债务工具。具体为首开股份发行的2024年度第七期中期票据，此次发行的中期票据分为两个品种，品种一实际发行总额达13亿元，品种二实际发行总额为5亿元，合计募集资金18亿元。品种一的债券发行利率为3.39%，期限为2+2年期。品种二的债券发行利率为3.68%，期限为3+2年期。

　　银行贷款方面。越秀地产发布公告，于2024年11月11日，其全资附属公司泓景有限公司（作为借款人）与一家银行订立了两份融资协议。首份融资协议乃有关最高达5亿港元的循环贷款融资，贷款期由第一份融资协议日期起计364天。第二份融资协议乃有关30亿港元的定期贷款融资，贷款期由第二份融资协议日期起计3年。

　　企业事件方面，11月13日，越秀地产发布了广州市土地开发中心收储广州大干围地块的公告。于公告日，越秀地产控股子公司佰城投资及广州市土地开发中心订立大干围土地收储协议。据此，佰城投资同意将广州大干围地块的土地使用权，交由广州市土地开发中心收储，代价为15.29亿元，以现金补偿。

房地产市场交易税负已降至史低EH视点【2024年11月第2周】(图1)